L’année 2022 démarre en forme puisque depuis le 1er janvier les nouvelles normes HCSF entrent en vigueur et cela change pas mal de choses. Alors pour les devenir-rentier.com ou tout autre personne qui vous promet de devenir riche et indépendant financièrement en investissant dans des biens très rentables ça va devenir très compliqué de vendre cela. En effet, les normes deviennent drastiques et elles ont de quoi faire peur pour les investisseurs.
Quelles sont les normes HCSF ?
Le HCSF ( Haut Conseil de Stabilité Financière ) présidé par Bruno Le Maire, a décidé il y a quasiment deux ans de réguler le marché du crédit immobilier. Ils sont donc partis sur un constat de base, le crédit immobilier d’une part prend trop de place dans l’endettement des ménages français, et les prix de l’immobilier augmentent trop. A cela ils ajoutent une vision de crainte sur les banques et ne veulent pas avoir un marché qui implose comme aux Etats-Unis. Comme toujours si je peux partager leur analyse, quoique, leurs solutions n’en est pas moins dangereuse.
Les prérogatives de 2021 sont donc devenues des normes pour 2022, et cela est contraignant car si les banques ne les respectent pas elles ouvrent droit à des sanctions. Tout a été très bien borné.
La capacité des banques à déroger aux normes HCSF
En 2021 les banques avaient tout de même la capacité de déroger à des règles car elles n’étaient que des recommandations. Personne n’allait leur demander de comptes. Depuis le 1er Janvier 2022 c’est chose faite. La capacité des banques à prendre le parti de leur client a donc largement diminué. Les banques ont donc maintenant la capacité de déroger aux normes sur 20 % des dossiers de crédit qu’elles octroient trimestriellement. De plus, dans cette décote de 20 % , 80 % des dérogations doivent concerner des chats en résidence principale. Les investisseurs se partageront le gâteau avec les résidences secondaires sur les 20 % restants. Ce qui veut dire que seulement 4 % des dossiers de prêt pourront être dérogés pour les investisseurs.
Les normes HCSF 2022
Ces normes sont donc au nombre de trois et il faut dire que cela change pas mal de choses :
- Le taux d’endettement pris en compte ne sera plus celui-ci qui est calculé en différentiel. Entre autres, on divisera les charges par les revenus, les charges incluant toutes les charges existantes plus le crédit à venir, les revenus incluant tous les revenus existants plus les revenus locatifs à venir pondérés à 70 %. Si vous faîtes un test, vous vous rendrez compte que ce calcul change le taux d’endettement à la différence de celui en différentiel qui permettait de réduire les charges par les loyers. Ainsi l’endettement est plus fort et la rentabilité locative rentre moins en jeu.
- Le taux d’endettement maximum sera de 35 % : La fameuse norme, qui n’était pas une norme mais plutôt une perception, des 33 % laisse place à celle des 35 %. On pourrait dire, bonne nouvelle, sauf que celle des 33 % était aussi applicable aux investisseurs avec un endettement différentiel.
- La durée ne pourra excéder 25 ans + 2 ans de différé : Au revoir le crédit 35 ans du CFCAL, maintenant il n’est possible d’emprunter que sur une durée maximale, différé inclus, de 27 ans
L’impact sur les crédits
En reprenant ces paramètres des calculs ont été faits, et il faut savoir qu’à date 20,9 % des octrois de crédits ne pourraient plus l’être. Cela veut dire que 1 personne sur 5 qui a obtenu un prêt en 2021 ne l’aurait plus. L’impact premier pour moi sera sur les prix, moins de demande avec autant d’offres, cela amènera les prix à diminuer légèrement. Les vendeurs demanderont aussi des faisabilités bien plus rapidement, puisque les normes sont connues, la banque va se positionner très rapidement. Les investisseurs locatifs vont subir de plein fouet cette crise et les vendeurs de cashflow positif vont avoir des problèmes.
