Les Français souhaitent de plus en plus acheter des biens immobiliers, que ce soit pour l’achat de leur Résidence Principale ou faire de l’investissement locatif. Pour autant, chacun ne peut prétendre avoir une ligne globale de crédit par sa banque et en faire ce qu’il veut. En 2021, les conditions pour obtenir son crédit immobilier sont beaucoup plus drastiques. Evidemment le HCSF ( Haut Conseil de Stabilité Financière ), a mis des règles plus strictes mais ce n’est pas la seule raison.
Le HCSF met des règles strictes pour les conditions de crédit immobilier en 2021
En 2020, malgré une situation Française compliquée, le nombre de crédit octroyé par les banques a augmente de quasiment 5,4 %, cette hausse n’est pas exceptionnelle. Au vu des taux de crédit immobilier historiquement bas, les banques ont accordé de gros volumes d’offre de crédits.
De ce fait le HCSF a émis, au départ, en 2019, des conseils afin de pouvoir octroyer les prêts afin que le système bancaire ne se retrouve pas en défaut. Peu à peu ces conseils sont devenus en 2021 des règles à appliquer par défaut. Le point en priorité qu’ils ont relevé et que le fait de permettre d’avoir un crédit immobilier très long, supérieur à 25 ans, pouvait mettre en danger le système. Le HCSF essaye, autant que faire ce peu, d’anticiper les défauts de paiement massif afin de ne pas avoir une crise des subprime à la Française.
Pour information, d’après Emmanuelle Assouan, les Français seraient les ménages les plus endettés en Europe.
En 2021, les règles changent pour obtenir le crédit immobilier
Durant les deux dernières années le HCSF a demandé plusieurs évolutions aux banques. Tout d’abord ces avis sont devenus des règles ferment et définitives. En 2020 elles étaient plus strictes mais n’avaient pas caractère obligatoire pour les banques, elle s’assouplissent en 2021 mais deviennent obligatoire.
Une évolution du mode de calcul de l’endettement en 2021
Pour ceux qui suivent un petit peu l’actualité immobilière et qui regarde aussi des youtuber qui promettent de devenir rentier avec l’immobilier, l’endettement Brut ou Net leur parle. En effet, cela permet un mode de calcul différent, que l’on fasse un crédit pour un immobilier locatif rentable ou pas.
Expliquons déjà la différence, l’endettement Brut est une formule qui ne prend pas en compte le ratio des loyers pour compenser les charges. En clair la formule est la suivante :
Charges / Revenus
Peu importe les charges, peu importe les revenus, elles se décomposent en deux grandes classes. Il faut noter que les loyers sont toujours minorés, en location nue environ 70%. Dans le cas de l’endettement Net, les loyers servent à compenser une partie des charges, ce qui peut permettre, dans des cas de forte rentabilité locative de diminuer l’endettement. La formule est donc la suivante :
( Charges – 70 % Revenus locatifs ) / Revenus
Prenons un exemple pour rendre corps à cette différence, un célibataire ayant un revenu de 3500 € / mois, qui a un crédit sur sa Résidence Principale de 1000 €, et a un bien immobilier qui lui coûte 750 € de mensualité pour 750 € de loyers.
- Cas 1, Endettement Brut : Charges / Revenus = ( 1000 € + 750 € ) / ( 3500 + ( 70 % * 750 € ) ) = 43,48 %
- Cas 2 , Endettement Net : Charges – 70 % Revenus locatifs ) / Revenus = ( 1000 € + 750 € – ( 70 % * 750 € ) ) / 3500 € = 35 %
On se rend bien compte que l’écart se veut significatif et peut jouer dans de nombreux cas à ce que le projet soit viable ou pas. De plus, dans le cas d’une forte rentabilité locatif cela peut avoir un très fort impact. A date, le HCSF exige que le mode de calcul se fasse sur la base de l’endettement Brut.
Un taux d’endettement qui passe à 35 %
Au départ, la règle que tout le monde connaît c’est un taux d’endettement de 33 % pour avoir un accord sur quelconque projet immobilier. Mais à la base ce taux pouvait être calculé sur le Net et pas seulement sur le Brut. A date l’endettement évolue à 35 % mais ne peut se calculer que sur l’endettement Brut. Pour obtenir son crédit immobilier en 2021 il faudra donc être vigilant à cette nouvelle norme.
Il faut savoir que cela a un fort impact sur les investisseurs immobiliers qui ont construit une logique de multiplication d’achats par la rentabilité de chacun. Prenons le cas d’un investisseur qui aurait un revenu de 5000 € et qui aurait une mensualité de résidence principale de 1500 € par mois. Selon les méthodes, et la rentabilité potentielle de leurs achats, cela pourrait donner :
- Rentabilité locative de l’achat à venir : 5%
- Endettement 33% Net : une enveloppe possible de 151 605 €
- Endettement 35% Brut : une enveloppe possible de 86 166 €
- Rentabilité locative de l’achat à venir : 7%
- Endettement 33% Net : une enveloppe possible dépassent les 500 000 €
- Endettement 35% Brut : une enveloppe possible de 101 255 €
Au delà des 7%, le taux de crédit étant très bas, et la mensualité ainsi faible, le loyer permet de compenser largement la création de cette nouvelle charge. Cela permettait donc avant, à tout investisseur, en cherchant de la rentabilité, de pouvoir investir sur de très gros montants.
Une durée maximale de 27 ans en 2021 pour son crédit immobilier
En 2020, les règles de crédit étaient limitées à une durée de crédit de 25 ans différé inclus. A partir de 2021, la durée de crédit maximale est ainsi amenée à 27 ans. Cette nouvelle règle s’appliquera dans le cas où le bien nécessiterait une durée de différé compte tenu de la nature du projet :
- Un bien ayant de lourds travaux
- Un bien neuf en construction
Des dérogations à hauteur de 20 % pour les banques
Il faut noter que les banques ont la capacité de transiger ces règles, pour leurs clients, mais à hauteur de 20 % des dossiers. Il faut imaginer que les banques mettront en place ces dérogations pour des dossiers de clients assez fortunés, ou ayant de forts revenus. Le rêve de la personne qui gagne 2500 € / mois et qui devient rentier en 2021 et donc à laisser tomber. A moins que ces formateurs immobiliers aient de très hautes relations dans les banques il faudra s’armer de patience et prendre le temps.
Les critères pris en compte en 2021 pour vous accorder votre crédit immobilier
Ils sont assez simples et clairs mais ils méritent de nouveau être cités afin que ce soit le plus clair possible pour vous. Ces critères sont quasi communs à toutes les banques mais ils vous permettront de mettre toutes les chances de votre côté. Les règles à analyser sont donc les suivantes :
1. Avoir des revenus constants et fixes dans le temps
Le banquier, lors de votre demande de crédit vous demandera par défaut votre situation et vos revenus fiscaux. Il est évident que selon votre profil, CDI, CDD, ou autoentrepreneur il n’aura pas la même vision du dossier. Il faut donc avoir au minimum un contrat de type CDI qui est pérenne dans le temps, avec une période d’essai purgée. De plus, il vérifiera le montant des revenus mensuels et annuels afin de voir la continuité de ceux-ci.
Cela veut dire que dans le cas d’un contrat de commercial ayant une forte rémunération variable, la lecteur du banquier peut être lapidaire en ne prenant en compte que la partie fixe. Chaque banque à ses propres règles et ainsi il vous faudra sûrement en voir plusieurs pour avoir le meilleur mode de calcul.
2. Un taux d’endettement faible
Vous l’avez lu juste avant, la banque ne vous acceptera pas un crédit immobilier en 2021 si, après projet, votre taux d’endettement est supérieur à 35 % Brut. Dans ce cadre là il faut donc que vous ayez un endettement avant projet qui soit le plus faible possible. Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges fixes; loyer, mensualité résidence principale, crédit consommation, et l’ensemble de vos revenus.
Faîtes donc bien attention à ne pas souscrire à toutes ces cartes de grands magasins avec des crédits consommations renouvelables, ils pourraient jouer dans la balance le moment venu.
3. Un bon reste à vivre
Le reste à vivre est ce qu’il vous reste à la fin du mois après toutes les charges payées. Chaque banque retient ses propres règles, certaines prennent en compte les impôts d’autres non, les règles du jeu ne sont pas souvent simples. Le reste à vivre est donc le résultat de cela. Dans la plupart des cas le minimum demandé est de 750 € pour un célibataire, 900 € pour un couple, auquel on rajoute 150 € par enfants.
Evidemment, plus votre salaire de base est élevé, plus fort sera votre reste à vivre.
4. Une bonne hygiène de vie
On n’est pas le 1er janvier, et on vous demande pas de faire du sport, mais cela peut avoir un réel impact lors de votre demande de prêt. En effet, le taux d’usure, le taux maximal auquel une banque peut vous prêter prend en compte l’assurance du prêt. L’assurance du prêt immobilier prendra en compte tous les critères sur votre page, votre poids, si vous fumez ou pas, si vous faîtes du sport à risque ou pas.
Il est donc vivement conseillé d’avoir une très bonne hygiène de vie pour avoir un taux d’assurance de prêt le plus bas possible et ainsi vous permettre d’avoir un dossier accepté.
5. Être jeune
La durée maximale d’un crédit immobilier est donc de 27 ans dans le neuf ou dans un bien ayant besoin de lourds travaux et 25 ans dans les autres cas. Pour autant, l’âge de la dernière mensualité ne peut dépasser 75 ans dans la plupart des banques. Plus vous ferez un crédit tôt plus simple il sera de ne pas dépasser cette règle des 75 ans.
6. Un apport personnel
Même si il est toujours possible d’emprunter sans apport, la banque aura une vision plus favorable de votre dossier dans le cas où vous aurez un apport supérieur à 5 %. Il vous faut donc mettre de l’argent de côté afin de pouvoir avoir le maximum d’apport au moment de votre demande d’offre de crédit.
