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Quelle est la différence entre une SCPI de rendement et une SCPI de capitalisation ?

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Si vous vous demandez quelle est la différence entre SCPI de rendement ou SCPI de capitalisation, c’est que vous avez bien avancé sur votre projet d’investissement. Il faut tout d’abord savoir qu’il existe plusieurs types de SCPI et que celles-ci n’ont pas toutes les mêmes attraits. Le choix ne doit pas être fait à la légère car selon la famille de SCPI que vous choisirez, elle n’aura ni les mêmes intérêts ni les mêmes conditions. Pour y voir un peu plus clair, voyons déjà ce qu’elles sont, leurs avantages et inconvénients.

Il faut d’ores et déjà savoir qu’il existe plusieurs assureurs qui peuvent vous fournir de l’assurance vie, et que dans ces assureurs chacun a plus moins de fonds maisons. Le grand écart entre un mauvais rendement et un bon rendement est donc conséquent.

Les caractéristiques de la SCPI de Rendement

Une SCPI de Rendement comme son nom l’indique est prévue pour distribuer des rendements à l’investisseur qui la détient. En effet, elle est composée de biens qui remontent des loyers à la société de gestion, celle-ci en distribuant une grande partie et en plaçant sur un compte de trésorerie le reste. Il faut savoir qu’à la différence d’une SCPI de défiscalisation ou de capitalisation, celle-ci est constituée principalement de biens professionnels, comme des cliniques, bureaux, entrepôts, locaux d’activités commerciaux. Il faut prendre en compte que tous ces biens sont loués généralement via un bail commercial qui sécurise la rentrée des loyers.

De plus, l’objectif d’une SCPI de Rendement est de vous reverser une rentabilité cohérente par rapport au marché, elle aura vocation de trouver des biens qui lui permettront d’avoir une bonne rentabilité locative mais aussi peu de travaux dans le temps. Il peut s’avérer que certaines SCPI de rendement détiennent des biens à l’étranger. Il faut donc prendre en compte ce point là lors de l’achat des parts.

La fiscalité des loyers issus de ce type de SCPI 

Une SCPI, est une Société Civile de Placement Immobilier, et bien pour l’aspect fiscal nous ne retiendrons seulement que le point immobilier. Vous avez bien lu, une SCPI se base sur la fiscalité des revenus immobiliers et est donc imposée comme tel. Il faudra donc chaque année déclarer les revenus issus de la SCPI en feuille 2044, dédiée à la déclaration des revenus fonciers. 

Il faudra aussi prendre en compte que si vous ne détenez que des SCPI, il ne sera pas possible d’opter pour le régime micro foncier qui ouvre doit à un abattement de 30% ! Pour autant il sera possible de faire une déclaration au réel et ainsi déduire des revenus issus de la SCPI de Rendement tous les frais annexes, tel que Intérêts d’emprunt, Taxe foncière, …. 

Tout cela vaut bien sur pour les loyers qui seraient générés par des biens détenus sur le territoire Français.

La fiscalité des loyers issus d’une SCPI de Rendement hors de France

Il existe des conventions fiscales entre plusieurs pays, et il s’avère que les SCPI qui détiennent des biens à l’étranger ont les mêmes conventions qu’un public de particuliers. Ainsi si vous achetez une SCPI qui détient des biens en Allemagne par exemple, les loyers issus de cette SCPI auront déjà subi un impôt dans le pays d’origine et vous ne serez donc plus imposés en France. C’est un très gros avantage par rapport à une SCPI 100 % Française, car vos loyers étant net d’impôts ils sont bien plus rentables ! 

La moyenne des rendements est de 5 % en cette fin 2021, et bien en France ce revenu issu de la SCPI sera imposé sur son bénéfice via votre Taux Marginal d’Imposition plus la CSG CRDS. En prenant en compte un particulier à une TMI de 30 %, cela donnerait une imposition de 47,2 %. Cela peut donc avoir un impact considérable.

Quelles thématiques dans une SCPI de Rendement ?

Une thématique est un domaine sur lequel une SCPI désire investir et souhaite focaliser ses investissements immobiliers. Il en existe plusieurs mais les principales sont les suivantes, logistiques, commerces, bureaux, santé. Il ne faut pas pour autant croire qu’elles n’achèteront des biens que dans ces domaines là, il peut arriver qu’en cours de route un bien change de locataire, ou bien qu’une opportunité soit à saisir. 

Il faudra donc être vigilant sur la thématique sur lequel vous allez investir car la nature même de votre SCPI en dépendra, et ainsi sa résilience aux effets de marché. Il a été très facile d’observer que pendant le COVID, les SCPI de santé ont très bien résisté alors que certaines en commerces ont souffert. Faîtes donc bien attention !

Quel intérêt à acheter une SCPI de ce type ?

Vous l’aurez compris une SCPI de Rendement va vous servir des loyers. Ces loyers seront imposés mais une exonération d’une partie ou entièrement sera possible selon leur origine. Alors quel intérêt d’investir dans une SCPI de Rendement, et bien les intérêts d’investir dans la pierre papier, le fait de pouvoir disposer d’un actif qui vous servira des loyers sur des durées longues. La durée de détention moyenne en France est de 27 ans pour une SCPI, preuve de sa résilience et son intérêt. 

Chez Taxtique nous pensons qu’une SCPI de Rendement doit se faire via un investissement à crédit. Tout d’abord il sera plus intéressant fiscalement d’investir à crédit et ainsi de ne participer qu’à un montant faible. Ensuite, le crédit peut permettre un achat plus conséquent et ainsi une mutualisation du risque par la mise en place de plusieurs SCPI. 

Pour autant, si vous souhaitez obtenir un revenu récurrent dès maintenant, vous pouvez acheter en direct les SCPI sans passer par un crédit. Le seul inconvénient sera donc la fiscalité des loyers, mais en prenant le temps de bien choisir et en mixant des SCPI à revenus Français et étrangers vous pourrez optimiser le tout.

Quel inconvénient à investir dans une SCPI de Rendement ?

Les inconvénients sont les mêmes que si vous déteniez le bien direct, c’est à dire en clair que le locataire ne vous paye pas les loyers qu’il vous doit ou que le bien que vous avez ne trouve pas de locataire. C’est pour cela qu’il est important de bien analyser les enveloppes de SCPI sur lequel je souhaite investir et regarder la typologie de locataires. Tout comme un investisseur particulier, une SCPI doit avoir un bien qui se situe dans une zone en forte demande locative mais aussi qui permettra une location dans le temps sans soucis. Et l’adage le dit bien, il ne faut jamais mettre tous ses oeufs dans le même panier, il sera plus raisonnable d’investir au minimum sur 2 SCPI différentes.

Les caractéristiques de la SCPI de Capitalisation

SCPI Capitalisation Bureaux Travaux

A l’inverse de la SCPI de Rendement qui distribue des loyers , une SCPI de Capitalisation a pour objectif principal de valoriser la valeur des parts. Elle ne vous distribuera donc pas de loyers mais s’efforcera pour que la valeur de vos parts augmente dans le temps, vous permettant ainsi de les revendre plus chère à terme. 

Ces SCPI investissement généralement dans des biens décôtés à savoir, des logements avec des baux de type loi 1948 et 1989. Il peut aussi arriver qu’ils investissent sur de la nue-propriété d’immobilier, ou des biens qui nécessiteront dans le temps des travaux. L’objectif premier est donc de pouvoir assurer à l’investisseur une plus value dans le temps.

La fiscalité des plus-values 

Vous l’aurez compris, vous n’aurez pas une augmentation de vos impôts par les loyers car dans ce type de SCPI il n’y a pas de loyers. Il faut donc se pencher sur l’élément qui sera à prendre en compte pour une future imposition, et c’est donc bien la plus-value de vos parts dans le temps. Évidemment, le premier réflexe à vous dire c’est que plus il y a de plus-value mieux ce sera, mais passé cet élément de réflexion ,il faut comprendre comment sera imposé cette plus-value.

Les loyers d’une SCPI sont imposés comme des revenus locatifs, nous pourrions donc penser que la plus-value d’une SCPI est calculée comme la plus-value immobilière. Et bien vous avez raison, l’état a décidé que les SCPI seraient imposées comme une plus-value immobilière. 

Il faudra donc prendre en compte la durée de détention des parts de SCPI qui vous permettra d’avoir une décoté sur la plus-v

Fiscalité SCPI Capitalisation

Abattement applicable par année de détention

Durée de détention Durée Assiette d’imposition d’IR Assiette pour les PS (prélèvements sociaux)
Moins de 6 ans 0% 0%
De la 6ème à la 21ème année 6% 1,65%
22ème année révolue 4% 1,60%
Au-delà de la 22ème année Exonéré 9%
Au-delà de la 30ème année Exonéré Exonéré

Au delà de 30 ans de détention du coup vous n’aurez aucun impôt sur les plus-values issues de la revente de vos SCPI. 

Après le calcul de cet abattement vous aurez une imposition par l’état de 19% et une soumission aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Soyez donc vigilant lors de votre calcul de rentabilité de prendre en compte le montant dans l’impôt des plus-values selon votre date de sortie.

Quelles thématiques dans une SCPI de Capitalisation

Le but premier est de pouvoir servir de la plus-value à terme aux détenteurs de parts des SCPI de Capitalisation, de fait donc il faut que la société de gestion se tourne vers des biens qui ont un prix d’achat inférieur au prix du marché. Cette typologie de biens ne court pas les rues, mais en se fixant une certaine ligne d’achats, cela est tout à fait possible. Les biens privilégiés pour les SCPI de Capitalisation sont donc les biens de type, démembrés, ils permettent une reconstitution naturelle de l’usufruit et donc une augmentation de part naturelle. Ensuite vous avez bien sûr les biens de type bureaux avec travaux,  ou tout autre type de bien qui nécessiterait une attention particulière dans le temps.

Quel intérêt à acheter une SCPI de Capitalisation ?

Lorsque vous achetez une SCPI de Capitalisation le but principal est d’avoir dans le temps une augmentation de la valeur de la part et ainsi avoir un capital qui augmente. De fait, l’intérêt premier d’acheter des parts de SCPI de Capitalisation est d’avoir une assurance supplémentaire que le capital versé à l’entrée soit valorisé en sortie. La plupart des SCPI de Rendement ont des revalorisations de parts qui sont de 0,8 % / an , une SCPI de Capitalisation elle est plus dans les 3 % ! 

De plus un autre intérêt est qu’aucun loyer n’est versé, du coup pour les TMI qui sont de 30, 41 ou 45 % il est plus intéressant de ne pas générer de fiscalité. Ils auront ainsi à terme un capital distribué plus important.

Quels inconvénients à acheter une SCPI de Capitalisation ?

L’inconvénient principal est exactement le même que l’avantage, aucun loyer versé. Une SCPI de Capitalisation s’acquiert donc principalement à en cash. Ce n’est donc pas un produit qui peut s’adapter à tout le monde , il vous faudra nécessairement une somme disponible pour pouvoir acheter des parts. S’en suit du coup le fait que le crédit n’est pas la meilleure des solutions pour pouvoir investir dans ce type de support.

SCPI Capitalisation

Le Match SCPI de Rendement ou SCPI de Capitalisation

Et bien lors de ce match il vous faudra prendre en compte votre situation, vos objectifs et les moyens que vous souhaitez y consacrer. Une SCPI de Rendement a comme caractéristique le fait de verser des loyers, elle est accessible en achat crédit, et elle ne nécessite pas ou très peu d’apport en cash. La SCPI de Capitalisation a comme caractéristique une revalorisation importante de la valeur des parts, elle est accessible principalement avec du cash, et elle ne génère pas de fiscalité.

Donc selon votre situation et votre motivation, vous aurez le choix entre les deux. Chez Taxtique on se dit que le meilleur choix est de faire un mix des deux, et pourquoi pas en achat à crédit. Ainsi la partie des loyers issus de la SCPI de Rendement vous serviront à rembourser une partie des échéances de prêt. La revalorisation des parts de la SCPI de Capitalisation vous serviront à rembourser le capital restant dû du crédit lorsque vous déciderez de sortir de l’opération.


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