Vous avez sûrement lu dernièrement que le Haut Conseil de Stabilité Financière a émis des critères que les banques doivent scrupuleusement respecter. Ainsi, selon vos revenus, vos charges et les investissements que vous auriez déjà réalisé, la norme bancaire actuelle est de 35% d’endettement après projet. Les banques ont pour autant une capacité de dérogation de 20% qu’ils conserveront, il en est sûr, pour pouvoir permettre à certains clients d’acheter leur résidence principale.
L’achat de SCPI et l’endettement bancaire
Cette norme bancaire de 35% doit être conservée en tête lorsque vous irez voir votre banque pour réaliser un emprunt. Pour autant nous verrons un peu plus loin qu’il existe des solutions pour chercher une enveloppe de SCPI supérieure et un endettement qui avoisine les 50% ! Tout d’abord sur le calcul des 35%, il se base sur le mode de calcul sans différentiel ou brut, selon les personnes que vous interrogerez. La formule est donc la suivante :
( Charges existantes + Charges à venir ) / ( Revenus existants + 70% Revenus locatifs existants + 70% Revenus locatifs à venir )
Cette formule va donc faire que l’endettement que vous aurez va augmenter très rapidement. Nous allons prendre un cas pratique, un couple qui gagne 5000 € / mois, qui a un crédit pour leur Résidence Principale de 1 100 € / mois et qui souhaite acheter 100 000 € de SCPI sur 25 ans en faisant un prêt avec sa banque. Pour la simulation, nous prendrons une rentabilité locative de SCPI qui est de 4,5 %.
( 1100€ + 403€ ) / ( 5000 € + 70% * 375 € ) => 1 503 € / 5 262 € => 28,56 %
Ce couple peut donc acheter des SCPI à hauteur de 100 000 €, et en reprenant en compte les normes HCSF ils pourraient investir jusqu’à 219 236 € !
Mais ne soyez pas stressé, il existe des solutions qui vont vous permettre d’augmenter l’enveloppe achetée.
Les organismes bancaires de fournisseurs de SCPI
Les fournisseurs de SCPI ne s’y sont pas trompés, en voyant le revirement des banques et les conditions qui devenaient de plus en plus strictes, ils ont mis en place de solutions pour permettre au plus grand nombre d’investir. Vous avez en tête que la norme bancaire est 35% et qu’elle se calcule sans différentiel. Et bien grâce à ces solutions, la norme devient 50% et elle se calcule avec différentiel. La formule de calcul est donc la suivante :
( Charges existantes + Charges à venir – ( 70% Revenus locatifs existants + 70% Revenus locatifs à venir ) ) / ( Revenus existants )
Vous vous rendez compte que le taux d’endettement deviendra donc plus réduit. Dans le cas précédent, les clients pouvaient acheter au maximum 219 236 €, et cela avec un taux de 35%. Si on conserve le même taux d’endettement et qu’on modifie juste le calcul, ils pourront acheter au maximum 516 705 € en SCPI. Vous avez bien lu, la capacité a été quasiment multiplié par deux.
Et pour ne rien gâcher, la norme dans ces solutions est de 50%, du coup ce type de clients pourrait investir jusqu’à 1 112 903 €. Cela peut paraître volumineux, mais c’est bel et bien le cas. Chez Taxtique nous ne leur conseillerons pas d’investir jusqu’à ce maximum mais pour autant ils en auraient la capacité.
Quelles solutions en cas de faible capacité d’endettement
Vous avez vu du coup par l’exemple que nous vous avons donné, qu’il était possible d’investir via sa banque sur des SCPI mais qu’il était beaucoup plus simple de passer par les solutions des fournisseurs de SCPI. Autre point que nous n’avons pas mentionné, les banques auront tendance à vous proposer leur SCPI à crédit, et quasiment vous forcer à les prendre. Soyez vigilant.
Donc quelles solutions si vous avez une faible capacité d’endettement :
- Calculez finement l’endettement que vous avez
- Vérifiez si vous pouvez acheter de l’immobilier direct, appartement, maison, ….
- Si oui, le conseil sera de réaliser cela en premier
- Si non, ou si vous avez déjà fait l’investissement en immobilier direct, Réalisez un investissement en immobilier indirect, SCPI
Cela vous permettra donc de mixer le risque et optimiser au mieux votre situation. Nous aborderons d’ici quelques temps les allocations possibles en SCPI.
