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Investir en LMNP ou en loi Pinel, que choisir en 2021 ?

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Vaut-il mieux investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou en Loi Pinel en 2021 pour réaliser la meilleure opportunité. Tout d’abord ces 2 régimes ne sont pas identiques vous vous en doutez, le 1er permet aux investisseurs de louer un logement pour en retirer des revenus non fiscalisés, le deuxième permet, quant à lui, d’investir tout en réduisant son impôt. Attention toutefois, l’investissement Pinel nécessite de respecter quelques règles.

Et si on faisait les 2 mon capitaine ?

En même temps impossible, mais dans le temps, pourquoi pas, on vous explique tout.

Focus sur la Loi Pinel

Le dispositif Pinel a été créé et mis en place en 2014 par la Ministre portant le même nom, Sylvia Pinel. Ce dispositif n’est par contre pas une création, il fait partie de la longue des dispositifs fiscaux qui permettent à un investisseur de réduire son impôt en investissant dans une logement neuf. Pour n’en citer que quelques-uns, Robien, Borloo, Scellier …. Vous l’aurez compris les Ministres passent mais la logique reste, proposer aux Français d’investir dans un logement neuf et leur allouer en face une économie d’impôt, seuls les calculs de réduction et conditions changent. 

 

Le dispositif Pinel vise à augmenter le nombre de logements mis en offre sur le marché afin de pouvoir d’une part diminuer le prix moyen des biens et en plus agir sur les loyers marchés en les contenant par un plafond. De plus, cela permet de verdir les logements, les normes énergétiques en immobilier neuf étant très strictes.

A date vous n’aurez la capacité d’investir que dans des biens qui sont considérés comme étant en copropriété, dommage pour les Constructeurs de Maisons Individuelles, depuis le 1er Janvier 2021, ils en sont exclus. Toutefois dans une programme immobilier qui comporterait des Maisons dîtes en “bande”, c’est à dire en construction mitoyenne, le fait d’avoir une copropriété leur permet ainsi d’être éligible à la Loi Pinel. 

 

Le type de bien est un choix crucial, il faut être vigilant afin que votre investissement corresponde réellement à la demande du marché. Vous l’aurez donc compris, appartement selon la zone, et maisons selon l’implantation et le fait d’être en copropriété.

De plus il faut noter que le bien peut être un bien neuf ou ancien fortement réhabilité. Vous avez de fortes chances de trouver votre bonheur dans les biens neufs disponibles, ils répondront à une norme énergétique et une qualité. Pour les biens anciens, il faut plus de conditions, il faudra rénover totalement le bien, mais aussi que le bien soit réellement insalubre au départ et fortement rénové et performant énergétiquement à l’arrivée, de quoi à s’arracher les cheveux.

Je ne vous rappellerai pas l’émission de 2008 dénommée les “Robiens de la Colère”, une émission où des investisseurs Robien se plaignaient d’avoir réalisé de très mauvais investissements. En effet, des plateformes peu scrupuleuses faisaient réaliser des investissements en mentionnant le fait que seul comptait la participation mais pas l’emplacement immobilier. Suite à ces forts déboires, les députés ont décidé de définir un zonage en France et ne permettre aux investisseurs que d’investir dans des zones dites tendues.

Les zones à l’heure actuelle sont donc les zones A, A bis, B1, B2 et C. Sachez toutefois que vous ne pourrez investir que dans les zones A, A bis et B1 mais certaines villes, suite à un accord préfectoral.

La loi Pinel permet d’investir sur un ou deux biens par an, avec un budget maximal de 300 000 €. Vous aurez donc la capacité de pouvoir investir sur deux appartements de 150 000 € chacun la même année, ou un seul d’un montant de 300 000 €. Ce budget maximal permet, selon les zones, de naviguer sur des biens oscillant entre le studio et le T4, et pourquoi pas choisir une maison mitoyenne.

Deuxième point à prendre en compte, il existe un plafond de prix au m², il est de 5 500 €, cela ne veut pas dire que vous ne pourrez acheter un bien plus chère, mais seulement que la partie inférieure aux 5 500 € / m² sera prise en compte pour le calcul.

L’investissement en Loi Pinel est aussi encadré par différents critères en plus de ceux que nous avons vu un peu plus haut. Pour les résumer, il est possible d’investir dans certaines zones, sur certains types de bien, en respectant un prix global plafond et un plafond de prix au m².

Ces conditions même si elles paraissent strictes ne sont pas les seules et uniques, il faut aussi respecter des plafonds de loyer et de ressources, pour autant celles ci ne sont pas strictes, les plafonds de ressources sont très larges, 85 % de la population pourraient habiter dans un bien Pinel, on peut donc le dire, la Loi Pinel n’est pas une loi Sociale.

Enfin il faudra respecter des plafonds de loyer, la plupart du temps ces plafonds de loyer sont supérieurs aux loyers marchés, sauf bien sûr dans des zones de type Paris, car les loyers sont très importants.

Les avantages à investir en Loi Pinel sont variés, il faut pour autant les lister afin que vous ayez une vision claire des avantages. Tout d’abord il faut parler du 1er, la réduction d’impôts, il se calcule assez simplement, un taux annuelle prenant en compte le prix du bien plus les frais de notaire, entre autre :

de 0 à 6 ans : 2% / an
de 6 à 9 ans : 2% / an
de 9 à 12 ans : 1% / an

Donc si nous prenons en compte le package maximal possible en Loi Pinel, c’est à dire un bien incluant les frais de notaire au global donnant 300 000 €, cela donnerait :

de 0 à 6 ans : une réduction maximale de 6 000 € / an soit 36 000 €
de 6 à 9 ans : une réduction maximale de 6 000 € / an soit 18 000 €
de 9 à 12 ans : une réduction maximale de 3 000 € / an soit 9 000 €

Vous l’aurez donc compris la réduction d’impôt maximale en Loi Pinel est donc de 21 % soit 63 000 €.

Ensuite le fait d’investir dans le Neuf permet un avantage qui n’est pas propre à l’investissement en Loi Pinel. Par défaut, les frais de notaire en France sont en moyenne de 7 à 8%, par contre dans le neuf, afin de faciliter les ventes, les frais de notaire sont réduits, ils sont de 2,5 %.

Le dernier avantage à mon sens, est que l’investissement en Loi Pinel permet de déclarer son bien en Revenu Foncier, c’est à dire déclarer ses revenus sur le formulaire 2044. Il existe plusieurs déclarations, le régime Micro ou le régime Réel. Le régime Micro n’est pas avantageux, il ne permet de réduire que de 30% le loyer encaissé sur la déclaration. Ensuite ce loyer est imposé selon le Taux Marginal d’imposition et la CSG CRDS. Pour que cela soit le plus claire possible prenons le cas d’un loyer de 1000 € / mois, cela ferait donc un encaissement de loyer de 12 000 € / an, si nous appliquons la décôte de 30%, le loyer déclaré serait donc de 8 400 € et l’impôt à payer avec une TMI de 30 % serait de 2 520 €. De plus il faudrait rajouter la CSG CRDS qui est de 17,2 % à l’heure actuelle soit un impôt supplémentaire de 1 444,8 €.

L’impôt total donc de 3 964,8 €, vous l’aurez compris un impôt qui représente 33,04 % du loyer encaissé.

Il existe aussi le régime Réel, ce régime de déclaration permet de déclarer plusieurs éléments qui seront ainsi déductibles du Revenu Foncier. Ce régime permet donc en début de tout investissement, fait à crédit, de pouvoir optimiser les Revenus locatifs encaissés. La liste des éléments déductibles est donc la suivante :

Les Intérêts d’Emprunts : à hauteur des loyers, le reliquat étant reporté
La Taxe Foncière
Les Primes d’assurances
Assurance Emprunteur
Assurance Propriétaire Non Occupant
Assurance Loyers Impayés
Assurance Carence / Vacance
Assurance Détérioration Immobilière
Les frais de gestion du bien
Les frais d’intermédiaire
Courtage crédit
Caution crédit
Les divers travaux : une cuisine par exemple si nécessaire à installer

Ces frais à déduire peuvent donc permettre de réduire le montant à déclarer et ainsi de pouvoir générer un déficit foncier. Attention pour autant ce déficit foncier ne peut pas être supérieur à – 10 700 €, le reliquat serait donc reporté. En prenant en compte notre exemple, et avec un crédit 25 ans au taux de 1,35 % et une Assurance de prêt de 0,3% cela donnerait en déclaration :

Loyer : + 12 000 €
Intérêts emprunt Année 1 : – 3 987 €
La Taxe Foncière Année 1 : – 500 € ( la moitié du montant normal, exonération à 50% puisque c’est du Neuf )
Les Primes d’assurances
Assurance Emprunteur : – 900 €
Assurance Propriétaire Non Occupant : – 83 €
Assurance Loyers Impayés : – 240 €
Assurance Carence / Vacance : – 180 €
Assurance Détérioration Immobilière : – 60 €
Les frais de gestion du bien : – 960 €
Les frais d’intermédiaire
Courtage crédit : – 3000 €
Caution crédit : – 4 500 €
Les divers travaux : aucun à prévoir

De fait, compte tenu des différents éléments, le déficit foncier ainsi créé serait donc de 2 410 €, ce qui permettrait ainsi de générer une réduction d’impôt qui serait égale à 2 410 € fois une TMI de 30 %, soit une réduction de 723 €.

Voilà la grosse différence avec le statut LMNP l’imposition des loyers, nous allons donc vous expliquer les différences avec ce dispositif.

loi pinel

Du coup, le statut LMNP, c’est quoi ?

A la différence de la Loi Pinel qui est une Loi incitant les français à investir dans des biens neufs, le statut LMNP quant à lui ne se destine pas seulement à l’investissement dans le neuf. Ce dispositif fiscal existe depuis 1949, c’est un des plus anciens dispositifs existant en France. Ce dispositif est ouvert à tout contribuable mais il se destine principalement à des personnes qui souhaitent que les revenus locatifs qu’ils obtiennent ne soient pas fiscalisés. Le statut LMNP est un dispositif qui s’adapte à tout type de biens :

  • Anciens
  • Neufs

 

Il faut donc savoir qu’il est possible, en cours de route, d’opter pour le régime fiscale alors qu’on se situait en déclaration Revenus Fonciers classiques.

1. Les avantages à investir en LMNP dans le Neuf

Il existe des avantages propres au fait d’investir en LMNP dans le Neuf mais certains sont contraignants sur le statut lui même. Le premier avantage est de pouvoir récupérer la TVA sur le prix d’achat, en effet, dans le neuf dès lors que l’on peut fournir 3 des 4 services, petit déjeuner, ménage, accueil, blanchisserie, l’investisseur peut récupérer la TVA sur le bien. Vous avez bien lu, il est donc possible de récupérer 20% sur le prix d’achat, sur un bien de 300 000 €, il est donc possible de récupérer 50 000 €. Pour autant, cette TVA s’amortit sur 20 ans, donc si vous revendez en cours de route, et que le futur acheteur ne conserve pas les services, il faudra restituer le prorata de TVA.

 

Deuxième intérêt d’investir en LMNP dans le neuf, c’est une réduction d’impôt, dite Censi Bouvard, elle s’apparente donc à la réduction d’impôt en Loi Pinel mais limite l’intérêt du statut LMNP. En effet le statut LMNP permet sur des durées longues de ne pas avoir d’impôts sur ces loyers, mais si vous optez pour le Censi Bouvard vous ne pourrez pas jouïr de cet avantage.

loi pinel ou lmnp

2. L’amortissement, l’eldorado pour des loyers non fiscalisés

Vous avez différents choix pour déclarer des revenus issus d’une location meublée, en effet tout comme les revenus fonciers il vous est possible de les déclarer en Micro Bic, pour autant l’intérêt est différent. En Revenu foncier, l’abattement est de 30 % alors qu’en Micro BIC il est de 50 % des loyers encaissés. Ce type de déclaration permet donc par lui même de pouvoir optimiser les déclarations en seulement les louant en meublé. 

Passé ce dispositif de déclaration nous allons aborder le régime de déclaration au réel, ce dispositif est tout aussi intéressant que la déclaration des revenus fonciers au réel mais permet en plus de rajouter deux lignes, l’amortissement de l’immobilier et du mobilier. Pour rappel voici les éléments qu’il est possible de déduire en revenu foncier tout comme en Bénéfices Industriels et Commerciaux :

  • Les Intérêts d’Emprunts : à hauteur des loyers, le reliquat étant reporté 
  • La Taxe Foncière 
  • Les Primes d’assurances 
    • Assurance Emprunteur 
    • Assurance Propriétaire Non Occupant 
    • Assurance Loyers Impayés 
    • Assurance Carence / Vacance
    • Assurance Détérioration Immobilière
  • Les frais de gestion du bien
  • Les frais d’intermédiaire
    • Courtage crédit
    • Caution crédit
  • Les divers travaux : une cuisine par exemple si nécessaire à installer
 

Et en plus de toutes ces déductions il en existe deux qu’il est très intéressant à aborder, l’amortissement de l’immobilier et du mobilier. L’amortissement de l’immobilier se décompose selon les normes, mur, plafond, etc, mais il faut savoir qu’il n’est pas possible d’amortir le terrain sur l’immobilier. Une formule reconnue de tous, est que le terrain représente 15 % de la valeur du bien, soit un amortissement potentiel de 85 % sur la valeur du bien. Ensuite ce montant lui est amortissable sur une durée allant de 25 à 40 ans. Ensuite le mobilier est à amortir sur une durée allant entre 5 et 10 ans, sur le montant global. 

Pour un bien de 300 000 € et ayant un pack mobilier de 7 000 €, cet amortissement annuel peut donc aller jusque 11 200 €, soit une charge supplémentaire de 11 200 € par rapport à un revenu foncier classique.  Cela créerait donc une charge supplémentaire qui s’avère reportable dans le temps et permet donc de pouvoir optimiser ses revenus issus de la location.

A noter, qu’après un Pinel il est possible d’opter pour le statut LMNP avec un amortissement pour le bien. Dès lors que vous ferez ce choix, l’amortissement se calculera en fonction du prix du bien à l’instant du passage en LMNP.

Le Match : Loi Pinel vs LMNP

Il faut tout d’abord savoir que ces 2 biens n’ont pas les mêmes intérêts et ne s’inscrivent pas dans la même logique mais pour autant il est possible après un dispositif Pinel d’opter pour le LMNP sur le bien. Donc résumons les intérêts de chacun :



 

Pinel

LMNP

Type de bien

Neuf ou Ancien avec lourds travaux

Tout type de bien

TVA

0 Impact

Récupération potentielle si fourniture services

Régime Fiscal

Revenus Fonciers 

Déclaration 2044

Bénéfices Industriels et Commerciaux

2042 C PRO

Abattement

Oui si choix Micro Foncier

soit 30 %

Oui si choix Micro BIC

soit 50 %

Plafonnement loyers

Oui

Non

Engagement location

Oui, 6, 9 ou 12 ans

Non

Rentabilité locative

En moyenne 3,5 % / an

En moyenne 5,5 % / an

Durée investissement

Moyenne , 9 ans 

Longue , 20 ans 

Objectifs

Réduction Impôts

Revenus Complémentaires

 

Donc selon votre choix principal vous pourrez choisir :

 

  • Vous souhaitez réduire vos impôts et revendre le bien dans 10 – 15 ans, optez pour l’investissement en Loi Pinel
  • Vous souhaitez préparer votre retraite et conserver le bien ou le revendre dans 20 – 25 ans, optez pour l’investissement en LMNP

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