TAXTIQUE
Comment réduire ses impôts grâce à l’investissement en Loi Pinel ?
Tout sur la loi Pinel
Jusqu'à 63 000€ d'économie grâce au dispositif Pinel
Vous payez des impôts en 2022 et souhaitez réduire votre fiscalité ? Vous voulez développer votre patrimoine tout en diminuant le montant de votre impôt ? Vous avez envie de protéger vos proches ou vous-même en cas de coup dur ? Vous souhaitez préparer votre retraite ?
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation en France, Taxtique vous explique en détail, la solution préférée des français, la Loi Pinel
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
L’investissement locatif en Loi Pinel est une solution qui permet à un contribuable Français de pouvoir réduire son impôt en investissant en immobilier, mais pour cela il doit respecter certaines conditions :
- Investir dans un bien qui sera mis en location durant minimum 6 ans
- Acheter un bien Neuf ou très fortement réhabilité
- Respecter une enveloppe de prix annuelle
- Respecter un plafond de Ressources du locataire
- Acheter un bien dans une zone définie
- Respecter un plafond de Loyers selon la zone
Ces 6 conditions peuvent paraître un peu complexes, nous vous les détaillons ci-dessous.
Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel
Il existe différents critères d’éligibilité au dispositif Pinel. Le détails de ces conditions ci-dessous.
La Durée de l’investissement
La Loi Pinel est la première loi qui permet une durée d’investissement minimum aussi restreinte, 6 ans. Cette durée d’investissement démarre au moment de la livraison et de la location du bien. Il faut faire attention car selon la date de livraison ( en moyenne 24 mois après la réservation ) cela vous amène sur un horizon de 8 ans.
Pour autant la durée de l’investissement permet de ne pas être bloqué sur des durées trop longues, on pense au Robien par exemple, 9 ans minimum ou au Scellier, même durée.
Un point intéressant à notre, peu importe que vous vous engagiez sur la durée minimum ou maximum la réduction d’impôt annuelle ne subit aucun impact.
Vous l’aurez compris, 6 ans est les minimum mais quel est le maximum ? Et bien vous pourrez choisir d’aller sur des durées de 9 ans ou 12 ans. La durée la plus longue de 12 ans permettant une réduction d’impôt maximale.
Comme mentionné un peu plus haute la durée d’engagement n’ayant aucun impact sur le montant de la réduction d’impôt, chez Taxtique on recommande de s’engager sur la durée minimum 6 ans, et de proroger aux dates d’anniversaire si vous le souhaitez. Cette durée se formalisera lors de la première déclaration soit l’année qui suit la livraison du bien, et via le formulaire 2044-EB qui correspond à l’engagement de location. Si vous avez des doutes envoyez nous un email.
La durée n’ayant aucun impact sur le montant de réduction d’impôts, voici les pourcentages de réduction d’impôts que vous allez recevoir
Délai | Par an | Total |
De 0 à 6 ans | 2% / an | 36 000 € |
De 6 à 9 ans | 2% / an | 18 000 € |
De 9 ans à 12 ans | 1% / an | 9 000 € |
Le type de bien
Vous pourrez lire sur beaucoup de sites que la Loi Pinel est accessible uniquement sur des biens dits neufs ou bien achetés en VEFA, c’est partiellement vrai, nos confrères oubliant souvent les biens dans l’ancien fortement réhabilité. Il y a une cause à cela, il est très difficile de trouver un bien dans l’ancien éligible au Pinel.
Donc les biens que vous pourrez achetés sont les suivants :
- Biens neufs ou en VEFA
- Biens anciens avec des critères avant et après travaux
Il faudra faire attention que la date de livraison ne soit pas trop lointaine par rapport à la date d’achat ( 30 mois maximum ). Ensuite il faut tout de même parler des Pinel dans l’ancien qui sont par moment de bonnes opportunités étant aussi éligibles à une optimisation au déficit foncier.
Voici donc les conditions pour que le bien ancien soit éligible au Pinel. Il faudra donc que vous achetiez un bien qui ne rempli pas les critères de décence, et réaliser des travaux de réhabilitation qui permettront au bien d’avoir une performance énergétique équivalente à un bien neuf.
Dit comme cela ça ne paraît pas simple, et vous avez totalement raison, il n’est pas simple d’investir dans l’ancien en Pinel. A la différence d’un bien ancien où on veut faire du déficit foncier, là il faut être des plus vigilants, vous devrez donc :
- Acheter un bien dit indécent
- Faire attester de cet aspect d’indécence par un expert ou architecte
- Faire de lourds travaux sur le bien
- Faire constater que les travaux ont permis une performance énergétique équivalente à un bien neuf
La définition d’un bien dit indécent
Pour pouvoir investir en toute sécurité ou ne pas se tromper, il faut donc trouver un bien qui sera caractérisé par la notion d’indécent. Il faudra donc qu’il remplisse 4 des 15 critères nommés ci-après
- La composition du logement
- L’état général du gros œuvre
- L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
- L’état de la charpente et de la toiture
- L’état des garde-corps, des rampes de balcon, des rambardes
- L’absence ou présence de plomb dans les peintures
- L’absence ou présence d’amiante
- La qualité de l’installation électrique : sécurité et dimensionnement
- La qualité de l’installation gaz : sécurité et état général
- L’état des réseaux d’eau
- L’absence ou présence de WC, Baignoire ou Douche, alimentation en eau froide ou eau chaude
- Existence ou absence d’une cuisine
- L’état du dispositif de chauffage
- Dispositifs de ventilation général
- L’état et caractéristiques des fenêtres et parois
Vous vous dîtes, bon d’accord une fois que j’ai trouvé un bien qui comporte 4 de ces caractéristiques le travail est fait…. Et bien non, et oui l’administration française vous demande aussi que 6 des 12 critères de performances énergétiques de l’immeuble ne soient pas respectés :
- Respect des conditions minimales de surface et volume d’habitation
- Absence de risque de plomb dans les parties communes
- Absence d’amiante dans les parties communes
- Sécurité de l’installation électrique
- Sécurité de l’installation gaz
- Evacuation des eaux usées évitant les remontées d’odeur
- Existence d’une pièce spéciale pour les toilettes
- Existence d’une pièce d’aisance à part des pièces principales
- Présence de protection solaire sur les fenêtres
- Isolation des combles si le logement est en dessous
- Performance des fenêtres et porte fenêtres
- Performance des éléments de chauffage
Il faudra faire vérifier par un expert chacun des critères pour valider que le bien choisi est éligible à l’investissement en Loi Pinel, le conseil de Taxtique, passez par un promoteur spécialisé, il en existe, ça va vous faire gagner du temps.
L’enveloppe maximale d'un investissement Pinel
Peut être ne le savez vous pas mais en France vous êtes plafonné sur les niches fiscales à une réduction d’impôts maximale de 10 000 € / an et par foyer fiscal, pour les mathématiciens, si je peux réduire de 2% / an mes impôts compte tenu du prix du bien incluant les frais de notaire je peux donc acheter maximum 500 000 € !
Vous avez raison mais partiellement, la Loi Pinel permet un investissement par an allant à 300 000 €, sur un ou deux biens, ce qui veut dire que sur deux années vous pourrez acheter une enveloppe globale de 500 000 €, mais pas la même année. Pas un grand soucis en soit mais il faut le savoir.
De plus la base de réduction inclus les frais de notaire, ne l’oubliez pas. Maintenant que l’on parle de la base de la réduction d’impôt il faut garder à l’esprit, que le prix au m² ne peut dépasser 5 500 € / m², cela veut dire que si le prix du bien est supérieur à cela vous ne pourrez réduire que la part allant jusque 5 500 € / m².
Les plafonds de ressources pour un investissement en loi Pinel
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € |
| Personne seule ou couple + 1 enfant | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € |
| Personne seule ou couple + 2 enfants | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € |
| Personne seule ou couple + 3 enfants | 107 463 € | 97 991 € | 71 504 € |
| Personne seule ou couple + 4 enfants | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € |
| Personne à charge supplémentaire | 13 421 € | 12 286 € | 8 990 € |
Les zones éligibles en loi Pinel
L’un des premiers buts de cette loi était de permettre d’amener une offre supplémentaire sur des zones qui subissaient de fortes demandes. La volonté était donc de pouvoir permettre d’augmenter une offre et ainsi diminuer l’effet haussier des loyers qui ne permettait pas à chacun de pouvoir se loger.
Les zones qui ouvrent droit à la réduction d’impôt en Loi Pinel sont les suivantes :
- Zone A Bis : Paris et 29 communes aux alentours
- Zone A : L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
- Zone B1 : La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’outre-mer).
Quid des biens en zone B2 et C ?
Au départ, certaines communes situées en zone B2 ou C permettaient à l’investisseur de pouvoir y acheter un bien en Loi Pinel mais cela a changé en 2018. Il a été décidé lors d’une révision de la Loi Pinel que les programmes situés dans ces 2 zones ne seraient plus éligibles.
Pour autant certains programmes en zone B2 peuvent encore l’être si le préfet donne son accord.
Un des exemples les plus marquant a été celui de Brest, catégorisée en zone B2, qui ne peut ainsi plus avoir voir de nouveaux programmes immobiliers en Pinel voir le jour.
Les plafonds de loyer en loi Pinel
Dans la droite lignée du zonage il a donc été décidé que selon la zone où le bien se situerait un plafond à ne pas dépasser serait mis en place. Cela permet donc de contenir l’évolution du marché locatif dans la zone, et faire en sorte que les biens situés aux alentours ne voient pas une flambée du montant de leur location.
Si le locataire à le choix entre deux biens, ancien ou neuf, et que le bien Pinel est à 550 € et l’autre à 650 € pour caractéristiques équivalentes, il ira forcément sur le moins chère, cela forcera le propriétaire de l’autre bien à diminuer son prix.
Le but est réellement de contenir le marché locatif local.
Vous pourrez donc louer le bien en respectant le montant de loyer suivant :
Zone | Prix du loyer au m² |
Zone A bis | 17,43 € |
Zone A | 12,95 € |
Zone B1 | 10,44 € |
Mais le calcul n’est pas aussi simple que cela, vous ne pourrez pas juste prendre la surface habitable du bien et le multiplier par le prix au m², nous allons parler de surface pondérée.
La formule pour calculer la surface pondérée est assez simple, c’est la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes ( balcon, terrasse ) jusqu’à 8 m².
Vous avez donc là la surface pondérée, mais il va falloir faire un calcul additionnel qui consiste en la formule suivante, pour avoir un prix loyer référentiel :
Prix loyer référence * ( 0,7 + 19 / Surface pondéré )
Je pense que je vous ai perdu, voici donc un exemple concret :
- Vous achetez un appartement à La Rochelle situé en zone B1
- Un appartement T3 de 65 m² ayant une terrasse de 16 m² ( top l’été )
- Le calcul est donc : 10,44 €* ( 0,7 + 19 / 73 ) = 10,02 €
- Le plafond sera donc de : 10,02 € * 73 = 732,84 €
Le bien que vous avez acheté aura donc un plafond de loyer de 732,84 € / mois.
Prenons le même exemple dans la même ville, et oui La Rochelle une ville au top, mais avec un T2
- Un appartement T2 de 45 m² ayant une terrasse de 10 m²
- Le calcul : 10,44 € * (0,7 + 19 / 50 ) = 11,27 €
- Le plafond de loyer sera donc de : 11,27 € * 50 = 563,76 €
L’impact de la surface du bien est donc important.
Résumé de la Loi Pinel en 2021
Maintenant que nous vous avons expliqué en détails ce qu’est la Loi Pinel on va vous en faire un résumé afin de pouvoir vous permettre de vérifier que tout est clair. La Loi Pinel en 2021, va encore permettre de pouvoir réduire leurs impôts à un grand nombre de contribuable Français.
Les avantages de la Loi Pinel en 2021
- Réduire son impôt de 12 % , 18 % à 21 % dans un maximum de 63 000 €
- Générer des compléments de revenus à terme
- Préparer sa retraite
- Protéger ses proches grâce à la mise en place d’un prêt
- Se constituer ou développer un patrimoine immobilier
Les conditions pour bénéficier de la Loi Pinel en 2021
- L’investisseur en Loi Pinel doit acheter un bien neuf ou fortement réhabilité
- L’investisseur en Loi Pinel doit acheter le bien dans une zone définie ( Zone A, A bis, B1 )
- L’investisseur en Loi Pinel doit acheter et conserver le bien 6, 9 ou 12 ans
- L’investisseur en Loi Pinel doit louer le bien dans les 12 mois suivant la livraison
- L’investisseur en Loi Pinel ne pourra avoir comme base d’amortissement un montant supérieur à 5 500 € / m²
- L’investisseur en Loi Pinel doit respecter des plafonds de loyer pour la mise en location du bien
- L’investisseur en Loi Pinel doit vérifier lors de l’entrée des locataires dans les lieux, qu’ils respectent des plafonds de ressources
Dans le cas où l’investisseur ne respecterait pas ces conditions l’avantage fiscal serait remis en cause et il lui appartiendrait de rembourser le montant des sommes perçues.
Les grandes étapes de la Loi Pinel en 2021
- Je fais un rdv avec un conseiller afin de vérifier ma capacité financière
- Je sélectionne un ou des biens situés en centre ville dans des villes à forte démographie
- Je réserve le bien via un contrat de réservation, celui-ci bloque le prix du bien
- Je monte mon dossier de financement en direct avec ma banque ou avec un courtier
- J’obtiens un Accord de prêt que je valide suite à la mise à jour d’une simulation financière et fiscale
- Je reçois mon Offre de Prêt que je ne peux pas signer durant les 11 premiers jours
- Je renvois mon Offre de Prêt
- Je suis reçu par le notaire de l’opération ou bien par un notaire en concours ou procurateur pour signer l’acte du bien
- Je deviens propriétaire du bien
- Le bien se construit si il n’est pas déjà livré
- Les fonds sont débloqués par étape par la banque ( si j’ai souscrit un différé total, je ne paye que l’Assurance du prêt )
- Le bien est livré
- Je déclare le bien avec le formulaire H2 pour avoir une réduction sur ma taxe foncière
- Le bien est mis en location et loué
- L’année qui suit la livraison je réaliser une déclaration 2044-EB où j’indique la durée d’engagement de location ( conseil de Taxtique, 6 ans )
- Je déclare aussi la réduction d’impôt en Loi Pinel sur le document 2042-C afin d’ouvrir droit à cette réduction fiscale
- L’année qui suit la livraison et les années suivantes je réalise des déclarations foncières ( 2044 ou 2044-SPE ) qui est une somme des loyers auxquels est soustrait les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les frais de gestion, les charges de copropriété, et autres frais. Si la somme est en négatif, c’est un déficit foncier qui sera soustrait du revenu fiscal dans la limite de 10 700 €, sinon il est rajouté aux revenus déclarés
La loi Pinel reste donc active jusqu’en 2024. L’État est en train de travailler sur une éventuelle évolution de ce dispositif, appelé pour l’instant super Pinel.
Il existe d’autres dispositifs, comme le LMNP, qui peuvent également vous permettre de payer moins d’impôts. Je vous invite d’ailleurs à consulter notre article : LMNP vs loi Pinel : Quelles différences ?.