Une location est dite meublée lorsque le logement loué dispose de suffisamment d’équipements pour être habitable. Toute personne qui loue un appartement meublé est considérée comme “Loueur en Meublé Non Professionnel” (LMNP). Cette activité est considérée comme une activité commerciale et a donc une fiscalité spécifique. Un loueur en LMNP doit donc choisir un expert comptable, voyons dans cet article comme fait le bon choix.
Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
La location en meublé non professionnel est considérée comme une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le loueur sera donc soumis à l’impôt sur le revenu selon le régime micro BIC avec un abattement de 50 % ou selon le régime du réel compte tenu du chiffre d’affaires annuel (les loyers). Il sera aussi soumis aux impôts locaux en cas de cotisation foncière des entreprises, de taxe d’habitation ou de taxe foncière sur les propriétés construites.
Quels sont les indispensables pour qu’une location soit dite meublée ?
Pour être considéré comme location meublée, un logement doit être à usage d’habitation et assez équipé pour être habitable. Un logement meublé doit comporter :
- des volets ou des rideaux de chambre ;
- un lit avec couette ou couverture ;
- des ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour permettre au locataire de cuisiner et consommer des repas ;
- des étagères ;
- un frigo ;
- un congélateur ou un compartiment de congélation au sein même du frigo ;
- des plaques de cuisson ;
- un four à micro-ondes ;
- une table et des chaises ;
- des luminaires.
Lorsque vous êtes assisté par un expert-comptable, ce dernier pourra valider avec vous le respect des critères essentiels pour intégrer la fiscalité d’un logement en meublé.
Pourquoi tenir une comptabilité de sa location meublée ?
La location meublée d’un logement est fiscalement considérée comme une activité commerciale, et ce, qu’elle soit saisonnière ou à l’année. Les revenus provenant de la location meublée ne sont donc pas imposés en revenus fonciers, mais en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire a le choix entre le micro BIC ou le BIC au réel pour l’imposition de ses revenus locatifs. Il ne sera concerné par une comptabilité de sa location meublée que s’il choisit le BIC au réel qui est le régime fiscal le plus avantageux en location meublée. Tenir une comptabilité est incontournable et indispensable dès lors que le propriétaire-loueur choisit le mode d’imposition au réel pour les revenus locatifs provenant de sa location meublée. Aussi, cette contrepartie peut sembler un peu laborieuse, mais elle permet d’accéder aux avantages fiscaux non négligeables de la location meublée.
Les avantages de faire appel à un expert-comptable pour une location meublée
Faire appel à un expert-comptable pour la gestion de son appartement meublé présente d’innombrables avantages.
Un expert-comptable pour réduire ses impôts
Le mode d’imposition en BIC au réel est accessible, quel que soit le montant des revenus annuels perçus, mais ça, beaucoup de propriétaires-loueurs l’ignorent ou le négligent par facilité. Cette option peut être prise facilement. Il suffit de le signaler auprès du service des impôts des entreprises sans tenir compte du plafond de 70.000 € relatif au micro-BIC. Être imposé au BIC au réel permet de déduire 100 % des charges et d’amortir son bien pendant l’exploitation de la location meublée. Dans ce cas, une comptabilité classique avec bilan s’impose pour calculer le résultat à reporter sur la déclaration de revenus.
Chaque propriétaire-bailleur peut déduire :
- tous les frais afférents à la location du bien, que ce soit pour son acquisition, sa gestion et son assurance, les abonnements et consommations, son entretien ou les diverses taxes.
- tout amortissement immobilier et mobilier (les travaux de construction, rénovation, agrandissement, amélioration compris).
Contrairement aux travaux ou aux intérêts d’emprunts, l’amortissement comptable constitue une charge déductible fiscalement, mais non décaissée. Elle vient diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé et lui permet de réaliser une économie d’impôt. Cela constitue un gain de trésorerie.
Un expert-comptable pour tenir une comptabilité quand on n’est pas comptable
Respecter les obligations comptables n’est pas à la portée de tous, à moins que vous soyez vous-même expert-comptable. Mais vous pouvez le faire en faisant valider le bilan comptable par un expert-comptable vérificateur agréé. Certes, il existe différentes solutions en ligne proposant conseils et assistance. Cependant, il n’y a que la compétence d’un expert-comptable qui peut permettre de fournir aux services fiscaux, bilans et déclarations en bonne et due forme.
Pour être encore plus sûr que la comptabilité de la location meublée sera parfaite, il est conseillé de la confier à un expert-comptable ayant une spécialité en location meublée. Cela vous garantira la prise en compte des meilleurs paramètres pour le calcul de l’amortissement du bien et le respect des dernières réglementations en vigueur. Pour finir, les frais d’expert-comptable sont des frais déductibles du résultat d’exploitation de la location meublée ce qui constitue un réel avantage.
Cabinet physique ou expert-comptable en ligne : lequel choisir ?
Il existe divers cabinets d’expertise comptable qui peuvent s’occuper de votre comptabilité LMNP. Vous aurez le choix entre un cabinet physique et un cabinet en ligne. Les cabinets physiques sont situés près de chez vous ; ils ont donc la proximité comme atout. Ce genre de cabinet convient aux personnes qui tiennent à un contact privilégié et qui veulent collaborer avec leur comptable. Les cabinets physiques sont aussi intéressants pour les personnes qui se lancent pour la première fois dans la LMNP.
Les cabinets en ligne quant à eux ne seront pas nécessairement dans la même ville que vous. Vous communiquerez le plus souvent avec votre comptable par mail ou par visio. L’avantage de ces cabinets est qu’ils fonctionnent souvent en réseau, ce qui leur permet de vous mettre en relation avec un spécialiste LMNP. Cet expert fera partie du cabinet ou du réseau auquel le cabinet appartient. L’autre atout du cabinet en ligne est la rapidité de réaction et de traitement. Vous aurez à disposition des outils logiciels afin de pouvoir transférer les documents de façon sécurisée et aussi consulter en temps réel l’avancement de vos dossiers.
Comment choisir son expert-comptable LMNP ?
Voici quelques critères à suivre pour choisir l’expert-comptable pour votre location meublée.
Choisir un comptable spécialisé en LMNP
Il existe plusieurs spécialités en comptabilité, vous devez donc rechercher un comptable qui est spécialisé en LMNP. En faisant un tel choix, vous avez l’assurance de travailler avec un professionnel pour qui la location en meublé non professionnel n’a aucun secret. Il vous prodiguera des conseils avisés qui auront des conséquences positives. Un expert-comptable spécialisé en LMNP a une parfaite connaissance de la fiscalité liée à la location de l’immobilier meublé.
De plus, il est au courant des dernières réglementations et des précautions à prendre pour que votre investissement immobilier soit un succès. S’offrir les services d’un comptable spécialisé permet de se mettre à l’abri des erreurs de calcul. C’est aussi un bon moyen de s’assurer que le travail prendra fin dans les délais pour pouvoir déclarer ses impôts à temps. Un cabinet compétent en LMNP est celui qui a un réseau d’experts auquel il peut faire appel pour chaque sujet. Vous devez donc vérifier l’appartenance du cabinet à un ou plusieurs réseaux d’experts.
S’assurer de sa disponibilité
Même si vous choisissez le comptable LMNP le plus qualifié et le plus expérimenté, ce dernier ne contribuera pas à la réussite de votre investissement s’il n’est pas disponible. Vérifier donc la disponibilité du professionnel contacté avant de décider de travailler avec lui. L’expert-comptable doit être joignable au téléphone à tout moment pour répondre à toutes les questions que vous vous posez. S’il est injoignable et que vous lui laissez un message, il doit vous répondre très rapidement. La disponibilité est un point essentiel que vous ne devez négliger sous aucun prétexte lors du choix d’un comptable LMNP.
Opter pour un professionnel qui aime échanger
Vous pouvez vous renseigner sur internet ou autour de vous pour vous assurer que l’expert-comptable que vous visez aime échanger. Il est en effet primordial qu’il ne soit pas embêté lorsque vous le contactez pour en savoir plus sur chaque acte qu’il pose. Le comptable doit plutôt être heureux de vous expliquer son travail pour lever vos doutes.
Qui peut vous éclairer sur un expert-comptable en LMNP
L’agence LMNP avec laquelle vous avez acheté votre bien à mettre en location peut vous conseiller pour faire le choix d’un expert-comptable compétent. En effet, l’agence connaît tous les spécialistes du domaine et saura vous recommander la personne qui sera le plus proche de vos préoccupations.
Le notaire qui a enregistré votre achat peut aussi vous renseigner s’il est habitué aux transactions LMNP, car il aura les contacts des experts-comptables compétents et habitués à toutes les situations de ce sujet précis.
Pour finir, votre conseiller en gestion de patrimoine peut aussi vous conseiller un cabinet d’expert-comptable s’il connaît bien le sujet LMNP. Gardez à l’esprit que le statut LMNP est un secteur où tous les professionnels se connaissent. Cependant, ne faites pas appel à des non-spécialistes qui peuvent ne pas avoir connaissance de certaines dispositions réglementaires ou fiscales. Choisir un expert-comptable pour vous accompagner est presque tout aussi important que de choisir le logement dans lequel investir.
Pour aller plus loin sur le LMNP :
