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Comparatif LMNP vs SCPI : quel investissement choisir ?

Le but premier d’investir dans une SCPI est d’avoir dans le temps des revenus sécurisés, nous allons donc comparer cela à un investissement locatif de type LMNP qui quant à lui répond à une demande d’obtention de revenus non fiscalisés dans le temps. Ils représentent à mon sens, tous les deux une très bonne solution pour obtenir des revenus complémentaires à terme, un produit de retraite complémentaire intéressant. Afin de pouvoir étudier cet aspect là nous allons choisir un bien qui se situe à Bordeaux et qui permet une location en LMNP assez importante. 

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est simplement une SCI qui peut faire appel à l’épargne publique. Ces investisseurs publiques reçoivent en échange de leur investissement des parts de cette SCPI.

Les SCPI sont géré par des maison de gestion. Ces dernières se servent de l’argent investi pour acheter des biens immobilier et reverser les bénéfices aux investisseurs. En effet, les personnes qui ont acheté des part, se voient rétribué la part des loyers qu’il reste une fois les frais de gestion retranchés (frais de gestion des biens, entretien, impôts fonciers, assurances…)

Il y a un encadrement très important autour des SCPI. En effet, les SCPI ne sont accessibles qu’en passant par des CIF (Conseillers en Investissement Financiers). En outre, les SCI sont encadrées par les articles L214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier.

Ceci permet aux investisseurs d’avoir une forte garantie sur leur investissement.

 

 

Qu’est-ce qu’un investissement en LMNP ?

Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel permet d’investir dans un bien immobilier ancien ou neuf et de le louer meublé.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir certains équipements :

  • Literie
  • Mobilier
  • Accessoires de cuisines
  • Vaisselle
  • Equipement pour l’entretien du logement

Le but étant que le locataire puisse profiter tout de suite du logement sans avoir à l’aménager.

Il est également possible de réaliser un investissement LMNP via une résidence étudiante, EHPAD, sénior, de tourisme, d’affaire. Dans ces cas là, un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans sera conclu.

 

Quelles différences entre une SCPI et un LMNP ?

Il y a beaucoup de similitudes entre LMNP et SCPI, cependant il existe également de grosses différences que nous allons analyser ici.

Un investissement collaboratif contre un investissement individuel

La SCPI repose sur plusieurs investisseurs alors que le LMNP est avant tout un investissement individuel. En gros, vous portez seul l’intégralité des risques. En gros si votre locataire ne paye pas ou si votre logement n’est pas loué votre rentabilité est directement impactée.

A contrario, en SCPI, les risques seront répartis sur les différents biens contenus dans cette SCI et entre les différents investisseurs.

La gestion : avantage SCPI

En investissant en SCPI, l’investisseur confie la gestion de ces différents biens et n’a donc juste qu’à suivre sa rentabilité. Alors que lors d’un investissement en LMNP, il vous faudra, gérer la location du bien ou la confier à une agence immobilière, choisir un comptable, gérer les éventuels problèmes de mobiliers ou d’équipement…

La SCPI est donc plus simple à gérer et vous demande moins d’intervention.

La fiscalité : Avantage LMNP

Niveau fiscalité, les revenus générés par une SCPI sont fiscalisés. Vous allez donc payer des impôts dessus. Il en est de même pour le LMNP, cependant, cet investissement offre la possibilité de ne pas payer d’impôts en passant au réel. En effet, ceci permet de défalquer les frais générés par la gestion (frais de gestion locative, dépense pour le mobilier, pour les travaux…) et l’achat du bien (intérêts) et ainsi payer moins d’impôts.

Le ticket d’entrée plus avantageux en SCPI

Le fait que l’on puisse investir en SCPI à la part, fait que même avec un petit budget vous pouvez réaliser un placement. L’investissement en LMNP demande plus

 

FAUT-IL INVESTIR EN LMNP ou en SCPI ?

En fait, il n’y a pas un placement meilleur que l’autre, il va juste falloir identifier l’investissement le plus adapté à votre situation.

Mais si vous avez un profil d’investisseur prudent, il vous faut certainement investir dans les SCPI. En effet, la répartition des risques correspond parfaitement à vos attentes.

Autre exemple, si vous cherchez un placement qui ne va pas générer d’impôts supplémentaire, le LMNP peut être un bon choix.

 

Comparaison entre un achat SCPI et un investissement LMNP

Voici un exemple de comparaison d’investissement entre un LMNP et une SCPI.

Le bien LMNP choisi

Il va falloir comparer une bien qui soit aux alentours des 250 000 €dans Bordeaux et qui permet une location plus simple. J’ai donc sélectionné le bien suivant T2 d’une surface de 33.20 m² proposé par l’agence Twist . Ce bien est au prix de 214 990 € pour cette surface et le loyer potentiel est de 750 € / mois en LMNP. 

L’avantage de ce bien est tout d’abord son emplacement dans le centre de Bordeaux mais aussi un espace extérieur de 25 m², ce qui est rare. De plus le prix est intéressant pour cette zone.

La synthèse de l’achat LMNP

Cet achat se faisant dans l’ancien et ayant l’obligation pour être considéré en Loueur Meublé Non Profession, l’achat d’un pack mobilier, voici déjà les informations de base. 

  • Prix du bien : 214 990 €
  • Frais de notaire ( 7% ) : 15 049 €
  • Meubles : 5 500 € ( pack proposé par une société partenaire Rhino Déco )
  • Taxe Foncière : 695 € / an
  • Charges copropriété  : 340 €

Cet achat ne peut se faire que par un crédit immobilier classique et lors des derniers montages réalisé, la banque a systématiquement demandé le financement des frais de notaire mais aussi du pack mobilier. De fait la simulation est assez simple mais elle est la suivante ( taux du prêt 1,20 % sur 25 ans ) :

Année Loyer Taxe Foncière Charges Copro Mensualité Fiscalité Participation
2022 9 000,00 € 695€ 340,00 € -834,80€ 0€ -171,05€
2023 9 090,00 € 702€ 343,40 € -834,80€ 0€ -164,42€
2024 9 180,90 € 709€ 346,83 € -834,80€ 0€ -157,71€
2025 9 272,71 € 716€ 350,30 € -834,80€ 0€ -150,93€
2026 9 365,44 € 723€ 353,81 € -834,80€ 0€ -144,08€
2027 9 459,09 € 730€ 357,34 € -834,80€ 0€ -137,15€
2028 9 553,68 € 738€ 360,92 € -834,80€ 0€ -130,24€
2029 9 649,22 € 745€ 364,53 € -834,80€ 0€ -123,16€
2030 9 745,71 € 753€ 368,17 € -834,80€ 0€ -116,09€
2031 9 843,17 € 760€ 371,85 € -834,80€ 0€ -108,86€

En investissant une mise de départ représentant les frais de notaire et de mobilier soit 20 549 € plus une participation de 140,37 €, ce client va récupérer un capital ( revente au prix de 214 990 € moins le Capital restant dû soit 136 953 € ) de 78 037 €

En reprenant les éléments financiers le TRI de cet investissement est donc de 9,46 %, c’est très bien mais moins que le TRI de la SCPI. J’entends déjà pour autant les mauvaises langues dire que le bien en LMNP n’a pas été revalorisé, et elles n’ont pas tord, pour atteindre le même TRI que sur la SCPI, il faut que ce T2 de 214 990 € pour 33 m² se revente dans 10 ans au prix de 269 676 €, un gain de prêt de 54 686 €. Sur 10 ans cela représente une revalorisation annuelle moyen du marché immobilier bordelais de 2,25 % et représente un prix au m² de 8 122 €. Cela paraît assez compliqué à atteindre même si ce n’est pas impossible mais le risque sur le marché semble tout de même plus compliqué.

Comparaison LMNP et SCPI

Reprenons ensemble les sommes calculées sur les deux solutions que nous mettons en avant et faisons des commentaires à chacun des paramètres. Il faudra garder en tête que les paramètres sont pessimistes mais raisonnables.

SCPI LMNP Observation
Enveloppe d’achat 252 350 € 235 539 € Le prix du m² sur Bordeaux est chère mais très bien situé
Emprunt  Global Avec apport sur le LMNP Les banques sont réticentes à financer sans apport aujourd’hui 
Loyer Mensuel 988 € 750 €
Rentabilité locative brute 4,42 % 4,18 % Des rentabilités cohérentes
Mensualité du prêt 1 132 € 834 € Crédit sur 25 ans 
Participation mensuelle moyenne  243,50 € 311,98 € La participation du meublé reprend l’apport en moyenne
Imposition des loyers 15 256 € d’impôts sur 10 ans  0€ TMI de 30 % et CSG CRDS de 17,2 %
Gain après revente à 10 ans ( pessimiste soit prix revente identique en LMNP ) 38 818,49 € 40 599 € Le gain prend en compte le prix de revente – le CRD – la participation
Gain après revente à 10 ans, revalorisation de 1% / an 38 818,49 € 63 099 € Hypothèse réalise en LMNP de 1% / an soit une revente à 237 490 €
TRI 16,46 % 10,23 % La SCPI est plus intéressante 
Gain après revente à 10 ans pour le même TRI que la SCPI 38 818,49 € 95 285 € Prix au m² supérieur à 8000 € en LMNP peu réaliste
TRI 16,46 % 16,46 %

Choisir un achat SCPI ou un investissement LMNP ?

Dans le cas présent et en prenant en compte un bien en LMNP qui sera dans une très grande ville de France à un prix assez élevé mais cohérent au marché. Il est plus intéressant d’investir en SCPI car ce support, compte tenu de l‘allocation choisie sera plus performant et subira moins de stress compte tenu du marché comme le Covid ou le plafonnement des loyers. Point qui n’a pas été abordé, mais Bordeaux souhaitant plafonner les loyers, il est possible que ce loyer de 750 € / mois pour 33 m² soit 22,72 € / m² peut être amené à diminuer si le plafonnement est réellement plus bas. De plus sur 10 ans il n’a pas été impacté de travaux ou de changements de locataires, ni de mobilier ce qui pourrait être nécessaire.

Pour autant le monde de la SCPI n’est pas le plus simple, et dans ce cadre là je vous conseille fortement de vous faire épauler pour le choix des SCPI et le montage du dossier de financement. Nous pouvons même chez Taxtique vous conseiller le ou la CGP proche de chez vous.


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