Investir en SCPI : Tout ce qu’il y a à savoir

Qu’est ce qu’une
SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier est en réalité une SCI, Société Civile Immobilière, qui a la capacité de faire appel à de l’épargne publique. En échange de l’épargne que les investisseurs apportent, ils ont droit à des parts de ces sociétés. Avec l’argent récolté, les maisons de gestion de ces SCPI achètent de biens et reversent les loyers obtenus aux détenteurs de parts. De ces loyers, ils en déduisent tous les frais qui incombent à la gestion d’un bien immobilier, entretien, impôts fonciers, assurances … 

Ce produit d’investissement est très fortement encadré. Il ne peut être distribué que par des Conseillers en Investissement Financiers et non des Agents Immobiliers. Ce statut de CIF prouve bien la particularité de cette solution. De plus les SCPI sont régies par les articles L214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier. Ce statut permet d’avoir une protection forte pour les épargnants. 

Avant de pouvoir faire appel à l’épargne publique une SCPI doit remplir plusieurs conditions, Rédiger une note d’information visée par l’AMF, publier une notice d’information elle aussi visée par l’AMF, établir un bulletin de souscription permettant l’achat de parts.

Les différents types de SCPI

Il faut savoir qu’une SCPI se définit déjà par un type de capital. Vous avez deux choix, le capital fixe ou le capital variable. Il faut noter que le capital fixe est de part nature un capital fermé, ne nécessitant pas de créations de parts en continue. L’inconvénient est que lors de la revente de parts, l’investisseur tombe sur un marché de gré à gré, c’est à dire qu’il doit trouver lui même la personne à qui il pourra revendre.

En opposition à la SCPI au capital fixe, vous avez la SCPI au capital variable. Son capital peut donc évoluer dans le temps selon les besoins de la SCPI. En effet, la SCPI émettre de nouvelles parts, et fera donc augmenter son capital dans le temps selon son niveau de collecte mais aussi ses besoins en terme d’achat revente d’immobilier.

Ensuite dans les différentes SCPI il faut aborder leur objectif premier. Quand nous parlons d’objectif premier, lorsque vous investirez en SCPI on vous parlera de SCPI de Rendement, SCPI de Capitalisation, SCPI de Défiscalisation. Ces 3 SCPI n’ont donc pas les mêmes objectifs et ainsi pas les mêmes caractéristiques. La SCPI, dite de Rendement, a pour objectif premier de servir un rendement à ses investisseurs. Elle privilégie donc l’achat de biens qui rentrent dans ce cadre là et qui fourniront des loyers cohérents afin de les reverser. Elle peut même décider d’investir dans des biens hors France afin de fournir une fiscalité avantageuse. Dans cette typologie de SCPI vous aurez donc des thématiques qui pourront être; la santé, le commerce, les bureaux, le tourisme, la logistique ou l’immobilier résidentiel. 

La SCPI de Capitalisation quant à elle a pour but de faire évoluer la valeur de la part qu’elle vend. En effet, la capitalisation d’une part de SCPI peut fortement évoluer dans le temps. En achetant des biens dans des thématiques tel que le viager, les biens nécessitants des travaux ou tout bien décoté selon le marché peut rentrer dans cette typologie de SCPI. Un bien qui s’inscrit totalement dans cette SCPI dite de Capitalisation, vous avez les biens en nue-propriété. La SCPI achète donc un bien sur lequel elle n’aura pas les loyers sur une durée déterminée mais il sera à un prix inférieur au marché allant jusqu’à 45 %. 

Enfin la SCPI de Défiscalisation, celle que je ne préconise que très peu, permet une réduction d’impôt de par l’achat de biens disposant d’un régime fiscal avantageux. Je citerai le Pinel, le Malraux, le Monument Historique ou le Denormandie. Il faut être très vigilant sur ces SCPI car souvent elles achètent des biens que le particulier en direct n’achètera pas. De par le volume de biens détenus, elles misent sur une capacité de revente à terme mais la conviction n’y est pas. Ensuite il faudra détenir les parts assez longtemps compte tenu de la réduction d’impôts. Vous l’aurez compris, ils n’achètent du coup que de l’immobilier résidentiel.

Les Frais en assurance vie 

Il existe plusieurs classes de frais en assurance vie, nous allons vous les détailler et vous expliquer ceux sur lesquels vous devez être vigilant. Tout d’abord vous aurez généralement l’aspect des frais d’entrée, ces frais sont déjà capés légalement à 5% mais chaque distributeur vous proposera sa propre grille de frais.

Il serait facile de vous dire, ne placez jamais d’argent si les frais sont supérieurs à 0% mais ce serait oublier tout ce que cela inclut. Pour ma part, je ne suis pas choqué de payer 1 à 2,5% de frais si j’ai réellement du service dans ce que l’on me facture. En clair, si on vous propose un contrat à 0% de frais d’entrée avec 0 service et 0 conseil et dans l’autre cas, on vous proposer un contrat à 2% avec un conseil, une enveloppe sur-mesure, une clause bénéficiaire étudiée, j’opterais pour le deuxième choix. 

Ensuite vous aurez des frais sur les rachats, idem, selon le distributeur on peut vous demander des frais sur des rachats tout comme sur les versements, là mon regard est plus stricte, privilégiez des frais de rachat à 0%.

A cela, lors de la vie du contrat vous aurez sans doute besoin d’arbitrer selon vos contrats et vos supports. Ces frais sont appelés des frais d’arbitrage, ils consistent à facturer un montant des sommes bougées. Selon le conseil que l’on vous donnera et l’opportunité de ne pas perdre d’argent en trainant sur un placement qui n’est pas intéressant ou qui est en risque, il faut avoir une vision globale. Tous les investisseurs qui ont eu leur conseiller ou distributeur au moment du Covid pour réallouer leur argent ne se plaindront pas d’avoir payé 1 ou 2% pour ne pas perdre 20 ou 30 % !

Enfin il faut regarder les frais de gestion annuels, ils consistent souvent à la rémunération de l’assureur pour la gestion courante de vos fonds, un taux de 0,6% est généralement un bon compromis.

Les atouts et inconvénients des SCPI

De part la construction même du véhicule SCPI il existe des atouts mais aussi des inconvénients à investir dans ces solutions là. Tout d’abord il y a une forte mutualisation du risque, car à la différence d’un particulier qui achèterait un ou deux biens immobiliers, la SCPI détient quant à elle plusieurs millions voire milliards de bien immobiliers. Il existe donc une réelle répartition d’une part du risque locatif. Ensuite dans la même lignée, les biens étant achetés dans différentes régions ou pays, il existe une mutualisation de la revalorisation des biens. Si en plus vous investissez dans plusieurs SCPI avec des thématiques différentes, vous créerez une solution vous apportant un risque locatif et de revente faible.

La gestion de la SCPI est réalisée par une société de gestion souvent ayant la typologie de REIM ( Real Estate Investment Management ). Cette société est donc responsable de la gestion des biens immobiliers. 0 soucis pour l’épargnant. Elle gère et elle informe, l’AMF réglemente fortement les SCPI et exige que chaque année, les sociétés de gestion publient 4 bulletins trimestriels et un rapport de gestion. Vous êtes donc au courant de toute l’actualité au sein de celle-ci, les comptes de trésorerie, les locataires, les entrées, les sorties ….

Un investissement très faible, et oui vous avez la possibilité d’investir dans une SCPI dès 250 €, le ticket d’entrée est donc accessible. Pour autant afin de pouvoir agir fortement sur votre patrimoine, il sera possible de faire cet investissement à crédit et en ayant une norme d’endettement plus élevée qu’en immobilier direct. Imaginez un achat qui permette un endettement jusqu’à 50% !

Le tableau n’est pourtant pas si parfait que cela et il existe des points de vigilance qui pourraient être considérés comme des inconvénients. Le premier a mon sens est le pourcentage des frais d’entrée. Au moment où vous allez acheter des SCPI, on vous évoque le point des frais d’entrée. En quelques mots lorsque vous achetez pour 100 000 € de SCPI, en moyenne 10 000 € sont des frais d’entrée, soit 10%. Par contre ce montant ne vous est prélevé qu’à la revente. En clair, vous avez des loyers qui sont calculés sur le montant total investi, et lorsque vous revendez vos parts, on vous ponctionne 10% du montant vendu. 

La liquidité des parts est aussi à prendre en compte. Certaines SCPI ont des soucis de marché secondaire. Afin de ne pas pas voir un risque trop important, il est important de lire un bulletin trimestriel et chercher l’information du nombre de parts en attente de retrait. Ce nombre s’explique par des parts que des investisseurs voulaient revendre, et qui sont encore en leur possession 3 mois après. Si sur les bulletins vous en voyez fréquemment, cette SCPI est à éviter. 

Après avoir vu la question de liquidité, à la différence du fonds euros en Assurance Vie, le montant investi en SCPI n’est pas garanti. Il faut donc noter que le montant que vous avez investi peut varier selon les tendances du marché, et ainsi avoir une volatilité plus ou moins importante. Il faudra donc être vigilant sur le fait que selon la tendance du cycle immobilier, il y aura de bons ou mauvais moments pour revendre. 

Enfin il existe un risque sur les loyers obtenus car selon le marché choisi les sociétés ou particuliers qui louent le bien immobilier final pourront avoir une tendance à la baisse. De plus il faudra faire attention au taux d’occupation financier ( TOF ), qui représente sur la base du loyer global le pourcentage obtenu par la société de gestion.

La fiscalité des SCPI

Les SCPI se déclarent tout comme un bien immobilier loué nu. Il vous incombe donc de déclarer chaque année sur votre déclaration 2044 les éléments transmis par la société de gestion. Par contre vous n’aurez pas la capacité d’opter pour le micro foncier, dès lors que vous achetez des SCPI il vous faudra déclarer vos biens au régime réel. Vous pourrez donc déduire des loyers obtenus, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais et charges. Par la suite le résultat obtenu, le bénéfice foncier, sera imposé de deux façons, d’une part par le Taux Marginal d’imposition 0%, 11%, 30%, 41% ou 45% et ensuite la CSG CRDS de 17,2% !

Par contre si dans les SCPI des loyers sont issus d’une zone hors de France, l’imposition sera prélevée à la source et non sur votre imposition. En effet, dans le cas de certaines SCPI qui investissent par exemple en Allemagne, ont donc une rentabilité plus importante car les loyers ne seront pas fiscalisés au niveau du particulier.

Autre point à prendre en compte, la fiscalité des plus values issues de SCPI. Lors de votre revente, si vous passez par la société de gestion, elle se chargera de vous rétrocéder la partie net d’impôts sur plus-value. Cette plus-value se calcule comme une plus-value immobilière et reprend tous les éléments de décote selon le nombre d’années de détention. garder en tête qu’après 30 ans il n’y a plus d’impôt sur la plus-value.

Exemple pratique d’investissement en SCPI

Un exemple est toujours un élément qui permet au particulier de pouvoir se projeter et comprendre les mécaniques issues par ce produit. Je vais donc prendre en compte un exemple qui regroupe la majorité des clients qui a pu être vu dernièrement et qui prend en compte l’impact Covid sur le domaine de l’immobilier. A mon sens, en date de 2021, une allocation en SCPI sécurisée, regroupe plusieurs thématiques, la santé et le bureau. Je vais éviter le domaine de la logistique, du commerce ou du tourisme. Je ne prendrais pas non plus de parts dans une SCPI de défiscalisation. Par contre on pourra opter ou pas pour une partie en SCPI de capitalisation.

Le choix de l’allocation en SCPI

Compte tenu des paramètres énoncés juste avant, voici l’allocation qui a été choisi pour une enveloppe de 250 000 €. La volonté des clients est d’avoir un produit d’investissement sécurisé et qui sera liquide dans le temps. Il pourra aussi permettre une distribution de loyers si le choix était fait de conserver les parts même après le remboursement du prêt.

La première SCPI sélectionnée est donc la SCPI Primovie, qui est gérée par Primonial Reim. Ses caractéristiques sont déjà le marché sur lequel elle investit, c’est une SCPI de Rendement sur le thème de la santé. Cette SCPI a très bien supporté la crise Covid, et distribue des rendements cohérents sur les 8 dernières années. Pour une enveloppe de 250 000 €, il a été choisi d’y investir 50%. Sa rentabilité est de 4,50 % sur 2020 et elle a une évolution de valeurs de parts sur les 8 dernières années de 0,78%. Pour ne citer que quelques critères additionnels, pas de parts en attente de retrait, une trésorerie qui représente 1 an de loyers, une capitalisation de 3,7 Milliards, un taux d’occupation financier de 93,19% . Enfin dans son parc, l’un des derniers bien acheté est le siège social de Doctolib à Levallois Perret.

La deuxième SCPI choisie est la SCPI Pierval Santé, qui elle est gérée par Euryale Am. Elle reprend la thématique de la santé, mais détient plus de biens à l’étranger que la SCPI Primovie. Cette SCPI aussi a très bien supporté la crise et n’a pas subi un impact important. De part le thème de cette SCPI elle a une résilience très forte. Créée en 2014 elle a une capitalisation de 1,4 Milliards. Son taux d’occupation financier est de 99,39% et sa rentabilité en 2020 est de 4,95%. Il n’y a pas eu de réévaluation de parts à date mais cela devrait se produire dans le temps. Compte tenu de notre actualité, une allocation de 25% de l’enveloppe sera faite sur cette SCPI.

Enfin il nous reste 25% à investir, et bien nous allons choisir une SCPI elle aussi gérée par Primonial Reim mais qui est Primopierre. C’est une SCPI dédiée au bureau de grandes entreprises. Elle dispose d’une capitalisation de 3,3 Milliards. Il faut noter que cette SCPI est une des première à être ISR ( Investissement Socialement Responsable ). Le Covid n’a pas eu un impact majeur sur cette SCPI, il n’y a pas de parts en attente de retrait, et la trésorerie disponible représente toujours un an de loyers. Cette SCPI ayant, aussi, comme investisseurs quasiment 40% d’institutionnels, la sécurité et la longévité est donc de mise. Son loyer en 2020 est de 5,04% et l’évolution de la valeur de ses parts sur les 10 dernières années est de 0,86%. 

Le financement à crédit 

Afin de réaliser une étude qui ne soit pas enjolivée, je vais prendre les outils fournis par les sociétés de SCPI qui permettent en interne un accès au crédit. En quelques mots, vous pouvez passer par votre banque mais les inconvénients sont multiples, l’apport nécessaire, l’endettement, les SCPI proposées par la banque. Par contre en passant par le fournisseur de SCPI, mise à part le taux qui est plus chère, mais aucun produit associé ne vous sera exigé, carte bleue, compte, assurance, les avantages sont forts, pas d’apport, un endettement qui passe de 35% à 50% et en prenant en compte l’aspect différentiel, une durée de 25 ans, un différé total lors de la mise en place. 

Pour cet exemple, la durée choisi sera de 25 ans avec un taux de 2,5%, attention un crédit doit être remboursé et vous engage, ce taux n’est pas une proposition commerciale. En reprenant en compte cela et les frais annexes l’enveloppe globale sera de 252 350 €, sur 25 ans une mensualité donc de 1 132,08 €.

Le Taux de Rendement de l’achat SCPI

Le calcul est donc réalisé avec une optique de revente à 10 ans ce qui permettra de pouvoir voir l’évolution des parts dans le temps. Il va falloir aussi prendre en compte le % de loyers issus de l’étranger et donc la non fiscalité de cette partie là. Dans cet exemple, le client final a une TMI de 30%.

Dans ce cas pratique sur 10 ans le client aura donc :

• Investi par mois en moyenne 243,50 €
• Investi sur 10 ans 29 220,35 €
• Le patrimoine SCPI ( après revente et frais ) représente 237 819,49 €
• Le Capital Restant dû est de 169 781 €

Le client récupèrera donc un montant de 68 038,49 € soit un TRI ( Taux de Rendement Interne ) de 16,36 %. Cela indique bien que cet investissement est assez rentable dans le temps et qu’il faudra prendre en compte les effets de cycle immobilier pour autant.