Vous souhaitez investir en Loi Pinel et vous vous posez la question si il est possible de le faire sans apport. C’est déjà une grande réflexion sur ce type de projets mais vous êtes dans la bonne direct. Nous allons voir si il est réellement possible aujourd’hui de ne pas mettre d’apport sur un investissement en Loi Pinel et sous quelle forme je devrais acheter.
La vision de la banque sur un investissement en Loi Pinel sans apport
Vous l’avez lu récemment, le Haut Conseil de Stabilité Financière a émis des conditions qui doivent être respectées par les banques pour les accords de crédit immobilier. Nous allons les revoir en détails :
- Un endettement sans différentiel de 35 % maximum après projet
- Une durée de prêt de 27 ans maximum
- Une dérogation possible sur 20 % des dossiers
L’apport ne fait donc pas partie des conditions demandées par le HCSF mais l’endettement devient donc un paramètre qui résulte de ce point là. L’apport dans un crédit permet deux choses :
- Réduire la durée du prêt à mensualité équivalente
- Réduire la mensualité à durée du prêt équivalente
Vous voyez donc qu’avec de l’apport, la résultante sera que vous pourrez emprunter plus ou emprunter sur une durée moins longue. Pour autant la banque n’a pas que cette seule vision, elle va aussi vérifier votre capacité à rembourser le prêt sur toute sa durée. Et bien l’apport peut être un bon signal que vous enverrez à votre banquier lors de la demande de prêt. Il verra ainsi que vous avez un profil “épargnant” et que vous arrivez ainsi à mettre de l’argent de côté tous les mois. Ce signal est fort pour lui car ça le rassure sur votre dossier.
Votre capacité réelle d’investissement en Loi Pinel sans apport
Pour réaliser une étude sur votre capacité d’endettement, il faut avoir en tête plusieurs paramètres sur votre situation et votre investissement qui vous permettront de faire une simulation fine de votre capacité. Voici déjà les paramètres liés à votre situation :
- Revenus du ménage
- Charges du ménage
- Âges
Avec ces éléments il est déjà possible de calculer votre endettement avant projet, et si celui-ci dépasse déjà les 35%, à moins qu’un crédit s’arrête vite, vous ne pouvez pas investir en Loi Pinel. Une fois votre situation étudiée avant projet, il nous faudra le faire après projet d’investissement et voir si le projet reste bien dans la norme des 35% ! Il vous faudra donc les paramètres suivants :
- Prix d’achat
- Frais de notaire : 2,5 % du prix d’achat
- Caution crédit logement : 1,5 % du prix d’achat
- Rentabilité locative : 3,4 % du prix d’achat
- Différé jusque livraison : Durée du prêt + Différé <= 27 ans
Nous allons donc vous proposer de construire ensemble un simulateur sur Google Sheet pour que vous puissiez faire votre étude vous même. Pour ceux qui ne sauraient même pas ce qu’est Google Sheet, on vous fera une étude personnalisée, après une demande par email. Voici donc les étapes et les formules :
- Créez un doc Google Sheet
- Inscrire les infos suivantes :
- A1 : “Revenus ménages”
- B1 : Mettre vos revenus mensuels ( hors investissement locatif existant )
- A2 : “Charges ménages”
- B2 : Mettre vos charges mensuelles ( hors investissement locatif existant )
- A3 : “Revenus locatifs existants”
- B3 : Mettre vos revenus mensuels locatifs existants
- A4 : “Charges locatives existantes”
- B4 : Mettre vos charges mensuelles locatives existantes ( seulement le prêt lié )
- Mettre en A6 “Taux endettement avant projet”
- Copier la formule suivant en B6 : “ =(B2+B4)/(B1+(70%*B3))”
- Inscrire les infos suivantes sur le projet Pinel
- A8 : “Prix achat Loi Pinel”
- B8 : Mettre un prix de départ de 200 000 €
- A9 : “Frais de Notaire”
- B9 : Formule “=B8*2,5%”
- A10 : “Caution Crédit Logement”
- B10 : Formule “=B8*1,5%”
- A11 : “Revenus locatifs mensuels”
- B11 : Formule “=(B8*3,4%)/12”
- A12 : “Mensualité du prêt”
- B12 : Formule “=-VPM(1,25%/12;300;(B8+B9+B10))”
- 1,25% est le taux annuel sur 25 ans qu’il faut diviser par 12
- 300 est le nombre de mois soit une durée de 25 ans
- B8+B9+B10 calcul l’enveloppe globale
- Mettre en A14 “Taux endettement après projet”
- Formule en B14 “=(B2+B4+B12)/(B1+(70%*(B3+B11)))”
Avec ce premier calcul vous obtenez donc un taux d’endettement sans différentiel qui vous permettra d’y voir un peu plus clair, dans notre cas à nous le calcul donne un montant de 32,35 %, le projet serait donc réalisable. Ces clients, en essayant par approximation pourraient investir jusque 246 000 €.
Vous l’aurez donc compris, si vous respectez la norme des 35% et que la durée globale ne dépasse pas les 27 ans, différé inclus, cela ne devrait pas poser de gros soucis, pour investir sans apport en Loi Pinel.
Y a t’il un intérêt à investir en Loi Pinel sans apport ?
Voilà la question principale que vous devez vous poser, est il intéressant ou pas d’investir en Loi Pinel sans apport. Et bien nous allons prendre les mêmes paramètres évoqués juste avant, à savoir un investissement en Loi Pinel de 200 000 €, avec un loyer de 567 € / mois et une durée de prêt de 25 ans au taux de 1,25%. Pour mettre en avant ce sujet là, nous verrons une simulation avec ou sans apport. Ce qu’il faut aussi savoir, c’est que nous revendrons l’investissement en Loi Pinel au même prix à la 12 ème année.
Voici les résultats pour une simulation en Loi Pinel sans apport :
- Participation sur 12 ans : 48 145 € soit 334€ / mois
- Capital constitué après revente à 12 ans : 84 452 €
En reprenant ces paramètres, le taux de rendement de l’opération est de 9,08 %. Vous avez bien compris, pour le comparer à une assurance vie, il faudrait que celle-ci soit rémunérée 9,08% / an pour être aussi intéressante.
Faisons le même calcul avec un apport de 5% sur le projet soit 10 400 € cela donnera les résultats suivants :
- Participation sur 12 ans : 53 088 € apport inclus soit 10 400 € puis 296 € / mois
- Capital constitué après revente : 90 229 €
En utilisant ces paramètres, le taux de rendement de l’opération est de 7,18 %. Il y a un écart de quasiment 2 % entre le fait de mettre ou pas de l’apport, cela s’explique assez facilement, vous avez sorti dès le 1er mois 10 400 €, qui ne fructifient pas ensuite.
A la question, est il plus ou moins intéressant de mettre de l’apport, au minimum vous mettrez de l’apport au mieux sera votre investissement et sa rentabilité.
Comment faire pour investir en Loi Pinel sans apport ?
Il vous faudra faire une recherche sur plusieurs organismes bancaires qui ont encore la capacité à vous faire un prêt dit de 110 %, c’est à dire tous frais inclus. Il faudra pour autant s’armer de patience, car les banques aujourd’hui sont assez réticentes. Mais ne perdez pas espoir il existe encore des banques qui vous feront un financement sans apport. N’hésitez pas à vous faire épauler par un courtier en crédit qui vous permettra de gagner du temps. Nous avons des contacts qui pourront vous aider en ce sens 🙂 .
