Vous êtes un habitué du monde de la SCPI, vous avez appris tous leurs codes et pour vous elles n’ont plus de secret ? Et bien malheureusement en 2022, certaines règles vont changer ce qui vous demandera une certaine faculté d’adaptation. Ainsi les règles de communication sur les SCPI vont changer en 2022 sous la demande de l’ASPIM ( Association Française des Sociétés de Placement Immobilier ). Ainsi les sociétés de gestion vont suivre une nouvelle méthodologie de communication financière et de publication des performances.
L’objectif étant de mettre à plat le système et faire en sorte que toutes les communications soient claires et lisibles pour les investisseurs. Ainsi le premier changement opérera sur la notion de TOF, Taux d’Occupation Financier, afin de mieux prendre en compte la notion de vacance et sous l’impact du COVID 19. Cela permettra de retirer de la vacance les travaux effectués par les locataires et ainsi mécaniquement augmenter le TOF global.
La mise en place du Taux de Distribution
Vous avez tous connu l’acronyme TDVM, Taux de distribution sur la Valeur Marché, il représente à un instant T la rentabilité perçue sur la valeur de part. Maintenant le TDVM laisse place au Taux de Distribution, le calcul en est très simple, il s’agit du rapport entre les dividendes perçus en année N sur le prix de part en souscription en année N elle aussi mais au 1er Janvier. Ce changement est tout de même important.
Pourquoi ce changement est important, car si il y a une évolution de parts au 1er Juillet, et bien en 2021 on faisait un calcul au prorata. Prenons en compte une SCPI qui a une part qui vaut 100 au 1er Janvier, et celle-ci passe à 105 au 1er Juillet, et bien cela fait une valeur de parts moyenne sur l’année de 102,5 €, pour un dividende de 5 € cela donnerait 4,87 %. Avec les nouvelles règles cela donnera un TD de 5 % !
C’est d’ailleurs le revenu brut qui sera pris en compte, en notion de Brut on parle Brut de Fiscalité, car oui les revenus des SCPI peuvent être Français ou étrangers.
L’arrivée du Rendement Global Immobilier
Il faudra obligatoirement, lors du calcul du TD faire mention des éléments qui pourraient ne pas provenir de la location immobilière. En quelques mots si il vous est versé 5 % mais que dans ces 5 % vous avez 1 % dû à une plus value, il faudra en faire mention. Du coup apparaît donc le Rendement Global Immobilier qui permettra d’être l’indicateur de rendement des loyers issus des biens en location. Vous avez donc deux paramètres qui seront importants lors de vos choix, le Taux de Rendement Interne, qui défini sur une ou plusieurs années le rendement global, et le Rendement Global Immobilier qui lui ne représentera dans le Rendement que la partie immobilière. L’avantage est que du coup, la partie Taux d’Occupation Financière sera importante !
Pour autant et malheureusement à date l’ASPIM a mis en place cet indicateur de façon optionnelle et celui-ci se base sur une valeur potentielle et non réelle !
Le grand changement de 2022 : faire mention des 6 frais dans les SCPI
L’ASPIM souhaite une communication transparente, obligatoire pour chacune des SCPI concernant leurs frais. Il faudra donc que chacune fasse mention d es 6 frais de leurs SCPI dans les documents réglementaires. Ces 6 frais sont les suivants; Frais de souscription, frais de gestion, frais de cession et d’acquisitions des biens immobiliers, frais de suivi et pilotage des travaux, les frais de cession de parts et en plus il faudra faire mention de tous les frais qui pourraient être votés en assemblée !
