Il existe des villes qui permettent de réaliser un meilleur investissement en 2022. Pour autant, selon les critères de chaque personne, il faudra être très vigilant sur les zones que vous sélectionnez et les raisons qui ont fait votre choix. N’oubliez pas non plus que l’année 2022 est une année de restrictions pour les conditions bancaires, il vous faut donc aussi analyser ce paramètre là.
2022, une année de normes bancaires
Vous souhaitez investir, c’est votre premier investissement et vous ne savez pas trop où aller, ou combien acheter ? Je vous propose déjà de commencer par le combien, et savoir quelle est votre enveloppe maximale. Pour se faire, vous le savez les normes bancaires ont fortement évolué. Maintenant votre endettement après projet ne peut dépasser 35 % d’endettement Brut, et le crédit ne peut s’étaler sur plus de 25 ans en durée d’amortissement auquel s’ajoute 2 ans de différé. La formule sera donc assez simple = ( Charges existantes + Mensualité à venir ) / ( Revenu + 70 % ( Loyers existants + Loyers à venir )). Ceci est la formule de l’endettement brut. Si vous ne savez comment calculer votre mensualité, la formule sur excel =VPM(Taux annuel/12;Nbre de mois de remboursement, enveloppe empruntée) sur google sheet =PMT(Taux annuel/12;Nbre de mois de remboursement, enveloppe empruntée). En rentabilité locative, tout dépendra donc de la ville.
L’impact de la rentabilité sur l’endettement
En reprenant la formule juste d’avant vous allez vous rendre compte que la rentabilité locative n’a plus le même impact qu’avant ( en calcul différentiel ). Prenons un exemple, un bien de 150 000 euros, crédit 25 ans, taux 1,45 %, et le client a un salaire de 3500 euros avec une mensualité de résidence principale de 850 euros. Son endettement avant projet est de 24,29 %. Calculons donc l’impact de la rentabilité :
- Rentabilité locative 3 %, endettement après projet = 38,44 %
- Rentabilité locative 4 %, endettement après projet = 37,57 %
- Rentabilité locative 5 %, endettement après projet = 36,73 %
- Rentabilité locative 6 %, endettement après projet = 35,94 %
On se rend bien compte qu’il faudrait une rentabilité quasiment de 8 % pour que le projet devienne viable, il ne faut donc pas miser sur une rentabilité seule mais aussi une enveloppe de projet évidemment.
L’analyse de 2021 sur les villes à investir
Avant de vous dire où investir en 2022 on va déjà vous dire où les gens ont investi en 2021 et il faut savoir qu’outre la mesure HCSF, le COVID a aussi eu un impact sur les zones à investir. Les villes qui s’en sortent bien et sur lesquelles il existe une progression :
- Aix en Provence
- Marseille
- Nice
- Lyon
- Angers
- Rennes
- Rouen
- Paris
- Lille
- Reims
Les villes qui ont subi un désinvestissement par rapport aux autres :
- Toulouse
- Montpellier
- Nantes
- Villeurbanne
- Grenoble
Où investir en 2022
Maintenant que vous avez fait un retour en arrière sur l’année 2021, on va vous dire les villes à investir en 2022 et pourquoi on vous les conseille :
- Reims : elle a eu une année 2021 en fanfare mais en étant à moins d’une heure de Paris en TGV ( 45 minutes ) avec son environnement et la population de cadres parisiens qui y déménagent c’est une ville à suivre. L’année dernière les prix ont grimpé de 9,4% ce qui est conséquent. Les rentabilités sont bonnes, on peut y trouver encore des maisons en ville, et la colocation y est prospère. Que demander de plus.
- Le Mans : elle se situe aussi à proximité de Paris, 1 heure en TGV et a le charme de la province. Là aussi, compte tenu du COVID, pas mal de cadres parisiens y ont déménagé recherchant des surfaces plus grandes et une qualité de vie. Pour le prix d’un T2 à Paris vous avez une maison de 200 m 2 au Mans ! La rentabilité moyenne y est de 8,27 % et les prix ont une très bonne évolution.
- Marseille : elle reste une des plus grandes villes de France qui a toujours été boudée par les chiffres. Peu d’évolution sur le prix du m², des bonnes rentabilités pour autant. Elle se situe à 3h de Paris, beaucoup de stars parisiennes y ont élu domicile. L’investissement locatif y est intéressant, c’est une ville à regarder avec attention.
