La plupart d’entre vous savent ce que c’est que d’investir en immobilier, et cela de la façon la plus commune c’est en dire en faisant un achat immobilier et en le mettant en location via un bail classique c’est à dire une location nue. Vous n’êtes pas non plus sans savoir qu’il existe 2 façons de déclarer ses revenus fonciers, au régime micro Foncier, soit avec un abattement de 30 % si ceux-ci ne dépassent pas 15 000 € ou alors opter pour le régime réel. Par contre, peu d’entre vous savent qu’il est possible d’optimiser ses revenus fonciers mais aussi payer moins d’impôts grâce au déficit foncier. La mécanique étant que ce déficit viendra impacter vos revenus fonciers mais aussi vos revenus dits classiques et ce jusqu’à – 10 700 €.
Le déficit foncier, c’est quoi ?
Avant d’expliquer ce qu’est le déficit foncier il faut tout d’abord comprendre comment sont imposés vos revenus issus du salaire et ensuite vos revenus issus de vos locations en 2021. Tout comme les autres années, vos différents revenus sont soumis à un calcul d’impôt via la TMI ( Taux Marginal d’Imposition ). Cela revient à dire que selon votre tranche, 1000 € gagné en revenu locatif sera fiscalisé selon la tranche dans laquelle vous vous situez. Les tranches qui existent à l’heure actuelle sont les suivantes : 0 %, 11 % , 30 %, 41 % et 45 %.
La majorité des Français se situant dans une TMI à 30 % nous nous baserons sur ce taux pour les différents calculs que nous allons effectuer. Entre autre du coup, ces 1000 € de revenus fonciers, ouvriront droit à un impôt supplémentaire de 300 €.
Le Déficit foncier est un dispositif mis en place par l’état et qui permet de déduire de ses revenus fonciers une certaine classe de dépenses, mais permet en plus de reporter jusqu’à -10 700 € le résultat de ce calcul sur les revenus issus du salaire. Le Déficit foncier ne rentre pas dans le champs du plafonnement des niches fiscales. Il faut savoir qu’il n’est pas possible de réaliser de déficit foncier si vous déclarer en régime micro foncier.
Le régime réel s’impose donc si vous souhaitez réaliser un calcul de charges et pouvoir mettre en place un déficit foncier. Nous le verrons plus tard mais certaines charges s’avèrent déductibles des revenus fonciers et lorsque vous ferez votre déclaration 2044, “Déclaration des Revenus fonciers”, vous aurez la possibilité de déclarer toutes les charges qui ouvriraient droit au déficit foncier. Attention pour autant certaines règles existent.
En Résumé : Paul détient un appartement qu’il loue en location nue, et celui-ci lui rapporte un loyer de 10 000 € / an, il n’a plus de crédit, et ses charges représentent environ 20 % de ses loyers. Il aurait le choix de le déclarer en Micro Foncier. Cette année, il a réalisé pour autant des travaux qui lui permettent, compte tenu de leur nature, de déduire 20 000 € sur ses loyers. Il opte naturellement pour le régime réel, son résultat en Revenu foncier est de – 10 000 €, c’est son déficit foncier, ce qui lui permet donc de ne pas payer d’impôts sur ses loyers mais en plus de réduire son revenu déclaré de 10 000 € et avoir une réduction d’impôts supplémentaire. Mais était ce le bon choix ?
Le texte de loi qui régi le déficit foncier :
« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu »
Les 2 types de déficit foncier
Il existe en fait 2 types de déficit foncier qui s’induit par le fait d’avoir plus ou moins de 10 700 € de déficit foncier. En clair, si vous avez un loyer de 10 000 € et 30 000 € de travaux, vous êtes bien supérieur à 10 700 €, vous êtes à 20 000 € de déficit foncier. De ce fait quid des 9 300 € supplémentaires ? Il y a donc 2 types de déficit foncier.
1er cas : le déficit foncier utilisé en Année N
Il faut savoir que tout déficit foncier qui se situerait entre 0 € – 10 700 € sera utilisé en année N. C’est à dire qu’il sera utilisé immédiatement, suite à votre déclaration. La 1ère partie du déficit foncier, et ce jusqu’à – 10 700 € sera donc utilisé et ouvrira droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Ce déficit foncier étant déjà le résultat de la déclaration des revenus fonciers, il ne peuvent pas s’appliquer sur des revenus fonciers, donc l’état permet donc de les déduire de ses revenus issus du salaire. En clair c’est une déduction, ils impactent le montant du revenu déclaré, et donc permettent une réduction d’impôts. C’est l’un des avantages, et c’est assez rare, le fait de pouvoir déduire un déficit sur une autre classe de revenus. Si on prenait l’exemple d’une location meublée non professionnelle, ce n’est pas le cas.
En Résumé : Reprenons le cas de Paul que nous avons cité juste avant avec son Déficit foncier de 10 000 €, et prenons en compte qu’il est célibataire et déclare 50 000 € / an. Après application de l’abattement des 10%, il devrait déclarer 45 000 €, mais grâce au Déficit foncier il ne va plus déclarer que 35 000 € soit un gain d’impôts de 3 000 €.
La méthode de calcul est : Déficit foncier * TMI => 10 000 € * 30% = 3 000 €
Le texte de loi qui régi le plafond des – 10 700 :
“ I. Imputation des déficits fonciers sur le revenu global
30
Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global, sous certaines conditions, dans la limite annuelle, fixée au 3° du I de l’article 156 du CGI, de 10 700 €.Cette limite est portée à 15 300 € lorsqu’un déficit est constaté sur un logement pour lequel a été pratiquée la déduction au titre de l’amortissement prévue au f du 1° du I de l’article 31 du CGI (dispositif « Périssol »). Pour plus de précisions sur la déduction au titre de l’amortissement « Périssol », il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-20-10-10. “
2ème cas : le déficit foncier reportable
Nous avons cité l’exemple simple avant d’un déficit compris entre 0 et – 10 700 €, maintenant que se passe t’il si le déficit est supérieur à ces – 10 700 € ? Lorsque les charges déductibles sont si importantes, que le déficit foncier est supérieur à – 10 700 €, il n’est donc pas possible de les utiliser en année N, on va donc les reporter sur les années suivantes. Peu importe ce montant, cette somme sera reportée sur 10 ans et permettra de déduire ses revenus fonciers déclarés. Attention pour autant, il faut faire attention de ne pas avoir non plus trop de charges ou de déficit foncier et ne pas les perdre.
Ce déficit foncier reportable sera déduit des revenus fonciers à venir. Il faut savoir que ce type de déficit foncier ne peut être utilisé que sur des revenus fonciers positifs.
En Résumé : Reprenons le cas de Paul que nous avons cité mais cette fois-ci il fait beaucoup de travaux et a un Déficit foncier de 30 000 €. Il va donc déduire en année N – 10 700 € et va reporter la différence soit 19 300 €. L’avantage est que ce montant reportable ouvre droit à une réduction d’impôt un peu différente, vous le savez les Revenus fonciers sont imposés de 2 façons, TMI + CSG CRDS, soit dans notre cas 30 % + 17,2 %. Et bien ces 19 000 € permettront sur 2 ans d’avoir une réduction d’impôts de :
La méthode de calcul est : Déficit foncier reportable * ( TMI + CSG CRDS ) => 19 000 € * ( 30% + 17,2 % ) = 8 968 €
Ce que j’ai le droit de déduire de mes revenus fonciers
Attention pour autant vous n’avez pas le droit de déduire tout et n’importe sur vos revenus fonciers et il faut donc être très vigilant sur ce point car c’est le point clef qui vous permettra d’avoir un réel Déficit Foncier. Nous allons donc vous citer les différentes déductions qu’il est possible de prendre en compte mais aussi leurs caractéristiques :
– Les Travaux : qu’ils soient de rénovation ou d’entretien
– Les assurances
– Les charges de copropriété à votre charge ( vous ne pouvez pas déduire celles prises en charge par le locataire )
– La Taxe Foncière
– Les intérêts d’emprunts
– Les Frais d’intermédiaire ( par exemple si vous renégociez un crédit en cours de route, les frais de courtage ou la caution )
– Les honoraires de gestion ( si vous passez par un professionnel pour gérer le bien )
– Les 20 € mis en place par l’état pour la notion de frais de gestion
Déduction potentielle | Caractéristiques |
Les Travaux | Ce sont tous les travaux qui permettent d’entretenir un bien ou le remettre en l’état. |
Les Assurances | Peu importe le risque couvert, Propriétaire Non Occupant, Assurance Emprunteur, … |
Les Charges de Copropriété | C’est le montant que vous payez et que vous ne refacturez pas au locataire |
La Taxe Foncière | Vous pouvez déduire le montant hors Taxe d’Enlèvement des Ordures ménagères, vous le facturez souvent au locataire |
Les intérêts d’emprunts | Ce sont les intérêts pour l’achat du bien mais aussi pour les travaux si vous faisiez un crédit pour cela. Attention, vous ne pouvez déduire plus d’intérêts que de loyers encaissés, le différentiel sera reporté. |
Les frais d’intermédiaire | Tout intermédiaire qui intervient sur votre dossier, mais pas au sens de l’agence immobilière de gestion locative |
Les honoraires de gestion | C’est le montant que vous facture l’agence immobilière pour gérer votre bien |
Les frais de gestion | L’état a mis en place un forfait de 20€ sur chaque local que vous déclarez |
Les indemnité d’éviction et de relogement | Si vous avez dû réaliser ce type d’opération pour louer le bien dans de meilleures conditions |
Faut-il toujours avoir recours au déficit foncier ?
Il faut savoir d’abord que pour que ce Déficit foncier soit considéré comme acquis il faut conserver le bien et continuer à le louer durant les 3 années suivant l’imputation de ce déficit foncier sur les Revenus globaux. De ce fait, il faut faire attention à ce choix si vous souhaitez, par exemple, revendre le bien avant 3 ans.
Vous devez savoir que l’état peut revenir sur les 3 dernières années de déclaration de revenus. Il faut donc faire très attention à votre choix.
Le texte de loi qui régi le déficit foncier :
“2. Remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global
- Principe
250
Lorsqu’un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global selon les modalités précitées, l’immeuble doit être affecté à la location, et le cas échéant, les titres de sociétés doivent être conservés, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (cf. I-C-1 § 230). Les contribuables n’ont pas à ce titre à prendre un engagement formel.”
