Chez Taxtique, nous rencontrons pas mal de clients et échangeons avec beaucoup de personnes sur la toile ce qui nous permet de nous tenir au courant des tendances du marché. Depuis peu, dès que l’on évoque le sujet des SCPI, on entend parler de la SCPI Iroko tel le graal. Loin de nous l’idée de jouer les oiseaux de mauvaise augure mais notre rôle consiste à informer les personnes de tous les tenants et aboutissants d‘un investissement en SCPI et ainsi éviter à chacun le piège d’investir dans une SCPI qui ne pourra tenir ses engagements dans le temps. Nous allons donc nous prêter au jeu de l’analyse de la SCP Iroko.
Qu’est ce que la SCPI Iroko ?
Iroko comme son nom l’indique est une essence de bois exotique durable pour l’aménagement extérieur …. Trêve de plaisanterie, même si la définition à la base d’Iroko est bien celle d’un bois exotique, ce qui nous intéresse nous c’est la SCPI du même nom. Iroko Zen est donc une SCPI à capital variable créée en Septembre 2020 par Gautier Delabrousse-Mayoux et Charles Duclert dans un but de développer une fintech française qui puisse permettre à chacun de pouvoir investir dans des parts de SCPI assez facilement.
Leur stratégie tout d’abord web est basée sur le fait que cette SCPI est très facile d’accès, qu’il faut seulement 8 minutes, montre en main, pour prendre des parts en tant qu’investisseur. De plus, elle met en avant le fait que tout d‘abord il n’y a pas de frais de souscriptions, que le délai de jouissance est réduit et enfin que la SCPI détient le label ISR.
En termes d’immobilier, leur volonté est beaucoup plus large, elle a pour ambition d’avoir un portefeuille immobilier composé d’actifs achetés selon les opportunités du marché. Ils souhaitent démarrer par des achats de petite taille mais avec une rentabilité forte puis selon le cours de souscription des parts, acheter des actifs plus conséquents et mieux situés.
Leur objectif de TDVM ( Taux de Distribution sur la Valeur Marché ) sur cette SCPI est de 5,5 %.
Quelques chiffres sur la SCPI Iroko
La SCPI Iroko n’ayant quasiment qu’un an d’existence, il n’existe pas beaucoup de data à se mettre sous la dent. J’ai d’abord été sur leur site internet et là il y a des datas assez claires :
- 971 associés
- 46 916 200 € de capitalisation
- 508 799 € de dividendes versés
- 19 Actifs détenus
Ces quelques chiffres ne permettent pas d’estimer justement la valeur ou pas de cette SCPI mais cela donne déjà une tendance, avec une forte collecte en 1 an. Maintenant, compte tenu de la réglementation AMF, nous allons pouvoir étudier leurs bulletins trimestriels. Le dernier paru, c’est à dire celui de 2021 T3 va nous apporter quelques informations :
- Au 3ème trimestre une collecte de 14 Millions d’Euros
- Achat sur Lille d’un local de la poste
- Achat d’actifs loué à la MAAF
- Achat actif sur Mont de Marsan
- 15 % des actifs en Île de France
- 78 % en Province
- 7 % en Espagne
- 30 % sont des entrepôts
- 22 % des locaux d’activités
- 29 % des commerces
Ces chiffres nous permettent d’ores et déjà d’avoir une analyse sur cette SCPI et se faire une idée plus précise d’un tel investissement.
Est ce que j’investirais chez Iroko Zen ?
Si vous me connaissez ou me lisez, vous le savez j’adore l’univers des start-up et des SCPI. Tout naturellement je vois d’un bon œil cette SCPI qui a de grandes qualités, facilité de souscription, pas de frais en entrée ou sortie ( si détention supérieur à 3 ans ) et une gestion plutôt claire. Maintenant je vais remettre ma casquette de conseiller et analyser les défauts de cette SCPI si il y en a.
Tout d’abord il faut commencer par son parc immobilier, à ce niveau de démarrage ils cherchent des rentabilités et non de la qualité d’emplacement, ce qui pour moi est un mauvais point. La plus value latente d’un entrepôt à Mont de Marsan ne me paraît pas être la meilleure opportunité. De plus, à mon sens, leur portefeuille est composé à hauteur de 81 % par commerces, des entrepôts et des locaux commerciaux, c’est trop, ce sont les catégories qui ont été le plus touchées par le COVID.
Donc à la question est ce que j’investirais chez Iroko, je pense que oui mais pas plus de 5 % d’un portefeuille en SCPI, car je souhaite miser sur leur transparence et leur fraîcheur dans ce domaine. Pour autant, je ne pense pas que mes 5 % seront les plus valorisés de mon portefeuille et je ne mettrais pas plus de 5 % car aujourd’hui leur méthodologie d’achat ne me convient pas totalement.
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